Keller und Bauausschreibung

von Vladislav
(D - Sauerland)

Ich habe Ihren 30-Tage-E-Mail-Kurs zum Thema "Bauausschreibung" sehr aufmerksam gelesen. Die anderen bei Ihnen gekauften Bücher muss ich erst noch weiter studieren. Mein aktueller Stand: Ich habe einen Hausbau geplant, Grundstück ist vorhanden, eine Baugenehmigung habe ich schon bekommen. Jetzt muss ich noch die Statik und die Bauausschreibung machen. Aktuell habe ich zwei Fragen:


1. Sie beschreiben ein durchschnittliches Haus. Für den Kellerbau rechnen Sie mit ca. 32.000 EUR. Kann ich auch beim Bau eines Betonkellers aus einer zweischaligen Wandkonstruktion mit Kerndämmung von diesen Kosten ausgehen?

2. Ich habe ein überdurchschnittliches Haus geplant, trotzdem möchte ich das Haus zum "halben Preis" bauen. Was wird es mich kosten, wenn ich Sie mit der Bauausschreibung beauftrage? MfG, Vladislav

Antwort

Hallo Vladislav,

bevor ich Ihre Fragen beantworte, bitte um Kenntnisnahme, dass ich Ihnen keine konkreten Empfehlungen geben kann. Das könnte ich nur dann, wenn ich Ihr geplantes Bauvorhaben im Detail kennen würde, was aber nicht der Fall ist. Um Sie wirklich ganz gezielt beraten zu können, müssten mir die genauen Pläne Ihres Bauprojektes bekannt sein, die Eigenschaften des Baugrundes, die Lage, der geplante Verwendungszweck und noch einiges mehr.

Unabhängig von meinen folgenden Antworten darf ich Sie daher dringend ersuchen, sich für eine detaillierte Beratung an einen unabhängigen Baufachmann in Ihrer Nähe zu wenden. Dieser Baufachmann muss sich in jedem Fall vor Ort ein genaues Bild von Ihrem Bauvorhaben machen, um Sie optimal beraten und betreuen zu können. Ich bin sicher, auch in Ihrer Nähe oder sogar in Lennestadt werden Sie einen geeigneten Bauberater finden.

Ich habe nur kurz gegoogelt und relativ rasch etwas gefunden - z.B.: Michael Born (Drolshagen) oder Rolf Hoffmann (Siegen). Ich kenne diese professionellen Baubegleiter zwar nicht, aber Sie können ja einmal unverbindlich nachfragen. Fragen kostet nichts.

TIPP 1: Wenn Sie bei einem (beliebigen) Baubegleiter oder Baumanager nachfragen und diese können Ihnen - aus welchen Gründen auch immer - nicht selbst helfen, werden Sie aber mit großer Wahrscheinlichkeit eine freundliche Empfehlung bekommen, an wen Sie sich wenden können. Es gibt übrigens zwei Möglichkeiten: Entweder Sie wenden sich an einen unabhängigen Bausachverständigen oder an ein professionelles Baumanagementbüro.

TIPP 2: Die einzige Möglichkeit, bei einem Bauvorhaben wirklich viel Geld zu sparen, ist die rechtzeitige Beauftragung eines Baufachmannes, welcher Ihr Bauvorhaben komplett plant und organisiert. Berechnungen, Detailpläne, Bauausschreibung, Auftragsvergabe, baubegleitende Qualitätskontrolle, Überwachung aller Bauabläufe, Terminkoordinierung.

Die Kosten für diese umfassende Baubetreuung sind zwar im ersten Moment etwas höher, dafür werden aber die gesamten Herstellungskosten niedriger ausfallen, weil ein professioneller Baumanager viel bessere Vergabepreise erzielen wird als jeder andere bzw. als Sie selbst. Auf den Punkt gebracht: Ein professioneller Baubegleiter finanziert sich im Wesentlichen selbst und bringt meistens viel mehr als er kostet.

Jetzt zu meinen Antworten auf Ihre zwei konkreten Hausbau-Fragen, welche ich hier noch einmal wiederhole:

Ihre 1. Frage: Sie beschreiben ein durchschnittliches Haus. Für den Kellerbau rechnen Sie mit ca. 32.000 EUR. Kann ich von diesen Kosten auch beim Bau eines Betonkellers mit einer zweischaligen Wandkonstruktion mit Kerndämmung ausgehen?
  • a) Ja. Die Richtwerte für den Bau eines Kellers sind im Wesentlichen unabhängig von der gewählten Bauweise. Durch unterschiedliche Ausführungsvarianten kann es zwar zu Unterschieden bei den Einheitspreisen kommen, die Gesamtsumme für den komplett fertigen Keller wird sich dadurch aber nicht wesentlich ändern.

  • b) ABER: Wie viel der Keller tatsächlich kostet, hängt immer davon ab, wer den Kellerbau ausführt. Wenn Sie NUR den Keller ausschreiben oder NUR bei Kellerfirmen (z.B. Glatthaar oder ähnliche) um ein Angebot anfragen, werden die Preise für den Keller mit mit Sicherheit HÖHER ausfallen. Der Unterschied kann durchaus 10.000 bis 15.000 EUR ausmachen.
Die wirtschaftlichste Lösung erzielen Sie, wenn Sie das Haus INKLUSIVE Keller von einem auf die Errichtung von Einfamilienhäusern spezialisierten Bauunternehmen errichten lassen. Wenn Sie einen professionellen Baubegleiter oder Baumanager mit der Abwicklung beauftragen, wird dieser daher versuchen, möglichst alles in einem Gesamtpaket auszuschreiben.

Zu beachten: Soll auf den Keller ein Fertighaus gestellt werden, haben Sie keine andere Wahl, als nur den Keller errichten zu lassen. In diesem Fall müssen Sie also immer mit einem höheren Preis für den Kellerbau rechnen.
  • c) Die Wahl der Bauweise des Kellers ist immer auch davon abhängig, wie der Keller später genutzt werden soll. Bei einem "normalen" Keller wären sicherlich betonierte Kelleraußenwände mit außenliegender Wärmedämmung die wirtschaftlichste Lösung. In diesem Fall können die tragenden Zwischenwände mit Ziegel- oder Betonsteinen (auch selbst) gemauert werden.

    Falls der Keller auch bewohnt werden oder als Arbeitszimmer genutzt werden sollte, bietet eine zweischalige Kelleraußenwand mit Kerndämmung den sicherlich größten Wohnkomfort.
Darüber hinaus muss aber auch darauf geachtet werden, dass der Keller in jedem Fall wasserdicht sein sollte. Hier wiederum muss unterschieden werden, ob der Keller vor Grundwasser (Weiße Wanne) oder "nur" vor Oberflächenwasser geschützt werden soll. Bei einer zweischaligen Bauweise ist die wasserdichte Ausführung oft sehr anfällig für Fehler, weil die Fugen sehr sorgfältig ausgeführt werden müssen.

Ihre 2. Frage: Ich habe ein überdurchschnittliches Haus geplant, trotzdem möchte ich Haus zum "halben Preis" bauen. Was wird es mich kosten, wenn ich Sie mit der Bauausschreibung beauftrage?
  • a) Diese Frage habe ich eigentlich schon weiter oben beantwortet. Tatsache ist, dass Sie mit Sicherheit NUR dann Geld sparen können, wenn Sie Ihr Bauvorhaben von einem professionellen Baumanager abwickeln lassen. Der Baumanager kann dabei alle Ihre Wünsche berücksichtigen und dazu beitragen, dass alles möglichst wirtschaftlich gemacht wird.

    Wenn Sie Eigenleistungen erbringen möchten oder alles vielleicht sogar mit einer kostengünstigen Nachbarschaftshilfe bauen möchten, kann das ebenfalls vom Baumanager berücksichtigt werden. ABER: Es geht immer darum, alles professionell zu organisieren und daher werden Sie immer nur dann Geld sparen können, wenn sich ein Baufachmann um die gesamte Abwicklung kümmert.

  • b) Ich selbst kann die Bauausschreibung für Ihr Bauvorhaben leider nicht erstellen, weil das nicht seriös wäre. Wenn es um die Ausschreibung und den Bau eines Kellers geht, muss nämlich in jedem Fall eine Besichtigung vor Ort stattfinden. Das kann aber nur ein Baufachmann aus Ihrer Region tun. Dieser kennt die Bodenverhältnisse, die Möglichkeiten einer Aushubdeponie und noch viele andere Details, die für den Bau eines Kellers wichtig sind.

Abschließende Empfehlungen:

1. Wenden Sie sich (wie oben und ganz unten auf dieser Seite beschrieben) möglichst rasch an einen Baufachmann, lassen Sie sich umfassend beraten und erteilen Sie den Auftrag für die Abwicklung (und auch die Statik!) Ihres Bauvorhabens.

2. Vergleichen Sie die Angebote, die Sie über eine Bauausschreibung bekommen werden, mit meinen Richtpreisen. Wenn Sie niedrigere oder ähnliche Preise bekommen, können Sie sicher sein, gute Angebote zu haben. Wenn Sie höhere Preise bekommen, besteht die Gefahr, dass Sie zu teuer bauen. Durch gute und professionelle Preisverhandlungen können aber auch höhere Angebotspreise oft stark reduziert werden.

Mehr Erfolg beim Hausbau!

Wilfried Ritter
Autor und Herausgeber
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HSB | Haus-Selber-Bauen.com
BKM | BaukostenManager.com

PS: Sie können gerne auch den mir persönlich bekannten Bausachverständigen Hans-Peter Illner kontaktieren. Dieser ist zwar in der Nähe von Stuttgart zuhause, betreut (durch sein Netzwerk) aber trotzdem Bauvorhaben in ganz Deutschland. Wenn es ein muss, sogar in ganz Europa. Einfach fragen.

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Bauleiter ist kein unabhängiger Baubetreuer
von: Wilfried

@Vladislav: Bitte den unabhängigen Baubetreuer nicht mit dem Bauleiter der ausführenden Firma verwechseln! Der unabhängige Baubetreuer hat die Aufgabe, ALLE Bauleiter auf Ihrer Baustelle zu kontrollieren. Den Bauleiter für die Kellerbaufirma, den Bauleiter für die Haustechnik und die Bauleiter für jede einzelne Firma, die auf Ihrer Baustelle arbeiten werden.

Auf Ihrer Baustelle wird es nur dann einen einzigen Bauleiter geben, wenn Sie den Auftrag für Ihren Hausbau an einen Generalunternehmer (GU) vergeben. In diesem Fall müssen Sie aber einen GU-Zuschlag bezahlen. Der (NIVHT unabhängige) GU-Bauleiter ist dann für alle anderen Bauleiter auf Ihrer Baustelle verantwortlich. Wichtig: Der unabhängige Baubetreuer kontrolliert daher natürlich auch den GU-Bauleiter!

FAZIT: Unbedingt rechtzeitig einen unabhängigen Baubetreuer bzw. Baubegleiter besorgen - dieser sollte möglichst Ihr komplettes Bauvorhaben abwickeln. Damit haben SIE immer nur einen einzigen Ansprechpartner, dem Sie vertrauen können. Sie können sicher sein, dass sich der unabhängige Baubetreuer im Wesentlichen selbst finanzieren wird.

TIPP: Spätestens ab Jänner 2016 biete ich selbst eine professionelle Online-Baubetreuung an! Wenn Sie wollen, können Sie dann Ihren Hausbau selbst organisieren. Und wenn Sie bei irgendeiner Bauetappe ein Probelm haben, können Sie sich jederzeit direkt ohne Umwege an mich wenden und ich werde Ihnen helfen, Ihr Problem professionell zu lösen.

Wie meine Online-Baubetreuung im Detail funktioniert, wie viel (besser: wie wenig) alles kostet und welche Vorteile ein privater Bauherr von meiner Online-Baubetreuung hat, werde ich in den nächsten Wochen auf meinen Webseiten veröffentlichen.

Bis dahin mehr Erfolg beim Hausbau!

Wilfried Ritter
Autor und Herausgeber

PS: Die Firmen, die den Auftrag für den Bau Ihres Hauses, des Kellers oder der Dachkonstruktion bekommen, MÜSSEN in jedem Fall auch die statischen Berechnungen KOSTENLOS durchführen. Für die statischen Berechnungen sind immer die ausführenden Firmen verantwortlich. Zur Sicherheit gehören diese Punkte aber trotzdem unbedingt ins Auftragsschreiben und in die Vertragsbedingungen.

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Vielen Dank für die ausführliche Antwort!
von: Vladislav

Mit so einer detaillierten Antwort auf meine Frage habe ich gar nicht gerechnet.
Die Antwort war sehr ausführlich und werde ich bei meinem Hausbau unbedingt berücksichtigen.

Ich und viele andere Nutzer sind auf diese Internetseite gestoßen, weil wir beim Hausbau sparen möchten, oder zumindest alle Bauetappen verstehen und unter eigener Kontrolle halten wollen.

Allerdings möchte ich auch kurz bemerken:
Wenn ich einen Baubetreuer mit umfassender Baubetreuung beauftrage, dann besteht die große Gefahr, dass ich einen Baubetreuer bezahle und dazu noch,- aus welchen Gründen auch immer-, ein überteuertes Haus bekomme. Es kann wohl passieren, dass der Baubetreuer (Bauleiter) verdient sein Geld von mir, vom Verkäufer und vom Bauunternehmer.
Ich bin hier, weil ich möchte den ganzen Bau auf keinen Fall aus meinen Händen lassen.

P.S. Bezüglich statischer Berechnungen, hoffe ich die zusammen mit Betonkeller, Dachkonstruktion oder gesamten Rohbau von beauftragte Baufirma fast umsonst oder zumindest sehr günstig bekommen.

MfG

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