Wie Sie Ihren Baumanager und Architekt finden

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Eine meiner Webseiten-Besucherinnen aus Österreich hatte mir in Zusammenhang mit der Suche nach einem geeigneten Architekt oder Baumanager über mein Spezial-Forum einige recht interessante Fragen gestellt, die ich sehr gerne ausführlich beantwortet habe.

Weil die Honorordnungen für Architekten in vielen europäischen Ländern sehr ähnlich aufgebaut sind, habe ich mich dazu entschlossen, meine persönliche Antwort in meinem Spezial-Forum zu veröffentlichen und damit allen Bauinteressierten zugänglich zu machen.

Leider hatte meine relativ ausführliche Antwort im Forum nicht genug Platz, daher habe ich die Antwort auf diese extra eingerichtete Seite "ausgelagert".

Hier die konkreten Fragen
meiner Webseiten-Besucherin Hedwig aus Österreich


Hallo Wilfried!

Wir sind noch immer bei der Auswahl eines geeigneten Architekten, Baumanagers, Koordinators bzw. Bauüberwachers. Allerdings stehen wir kurz vor der Verzweiflung.

Nach 15 Telefonaten nach einer Gelbe-Seiten-Liste und 5 Terminen bei möglichen Kandidaten haben wir noch immer niemanden gefunden, der uns sympatisch war, sich für KWL (Kontrollierte Wohnraumlüftung) und Niedrigenergie ausgesprochen hat, ein LV erstellen will und preislich im Rahmen ist.

Der letzte Architekt wollte 60.000 EUR für eine Begleitung von Plan bis zur Schlüsselübergabe - bei einem max. Kostenrahmen von 300.000 EUR! Allein für die Planungsphase gab er netto 28.000 EUR an.

Was ist hier ein vernünftiger Preisrahmen?

Können Sie jemanden empfehlen oder haben Sie sonst noch einen Tipp?

Wie weit entfernt von der Baustelle kann der Architekt sein (Fahrtkosten,...)?

Alle, die wir bis jetzt gefragt haben, haben nur mit GU gebaut, aber ohne Architekt ist uns das kosten- und qualitätstechnisch zu unsicher.

Ihre Meinung liegt mir wirklich sehr am Herzen, vielleicht haben Sie ja noch etwas Zeit für eine Antwort!

Mit lieben Grüßen

Hedwig

haus selber bauen Hier klicken zu Wilfried Ritter's Antwort

Wilfried Ritter's Antwort
auf interessante Leser-Fragen zur Architektensuche


Wenn Sie dieses Seite aufmerksam lesen, werden die Informationen mit Sicherheit auch zu Ihrem ganz persönlichen Vorteil sein.

haus selber bauen Das waren die konkreten Fragen

An alle angehenden Hausbesitzer!

Alles nicht so einfach, oder? Aber ich versuche gerne, etwas Licht ins Dunkel zu bringen:

Zur Architektenwahl: Wie bei vielen anderen Dienstleistern auch, gibt es auch bei den Architekten seriöse und weniger seriöse, wobei ich nicht sagen kann, ob "Ihre" Architekten tatächlich unseriös sind. Eher nicht...

Wie in jeder Branche geht es eigentlich "nur" darum, die Guten von den Schlechten zu trennen. Aber genau das ist immer die größte Schwierigkeit. Und ich weiß, dass Ihnen meine Weisheiten in diesem Fall nicht wirklich hilfreich sind. Aber der Reihe nach...

Zum Pereisrahmen: Dieser ist durch die Honorarordnung für Architekten weitgehend vorgegeben, allerdings können die Honorare zwischen Architekt und Bauherr jederzeit völlig frei vereinbart werden. Ich beschränke mich hier auf die gültigen Honorartabellen, die in den meisten Fällen zur Anwendung kommen.

Wie viel kostet also ein Architekt?

Grundsätzlich setzt sich das gesamte Honorar aus 2 Teilleistungen zusammen und zwar 1. aus den Planungsleistungen und 2. aus der ÖBA, also der örtlichen Bauaufsicht. Im normalen Sprachgebrauch ist mit ÖBA die Projektleitung gemeint.

Beiden Teilleistungen liegen in der Honorarordnung "Prozent-Tabellen" zugrunde. Das bedeutet, dass sich das Honorar immer auf einen Fixbetrag bezieht. Die Ausgangsbasis für alle Honorarberechnungen sind dabei immer die Herstellungskosten ohne Mehrwertsteuer. Bleiben wir bei Ihrem Beispiel: Wenn Ihr gesamter Kostenrahmen 300.000 EUR beträgt, sind das also netto 250.000 EUR.

Da für Sie ja auch noch die Kosten für den Architekt anfallen, müssen Sie diese Kosten noch in Abzug bringen. Ein realistischer Wert für das Architektenhonorar im privaten Einfamilienhausbau sind rund 10 % der Gesamtkosten. In Ihrem Fall sind das also 25.000 EUR. Übrig bleiben demnach rund 225.000 EUR Herstellungskosten.

Jetzt kommt es darauf an, an welchen Architekt Sie "geraten" sind. Sie müssen nämlich wissen, dass viele Architekten einen ganz eigenen "Preis" haben. Es gibt "Star-Architekten", die nur für eine erste Strichskizze 200.000 EUR verlangen und auch bekommen. Wenn das Geld keine Rolle spielt, ist das sogar üblich. Jedenfalls rechnen solche Architekten natürlich nicht nach der Honorarordnung ab und auch nicht nach Stundensätzen. Vergleichbar ist das mit einem bildenden Künstler.

Ein Gemälde von einem Hermann Nitsch beispielsweise kostet auch schon mal mehrere Hunderttausend Euro, obwohl so ein Schüttbild auch Schimpansen zustande bringen. Nicht falsch verstehen. Herr Nitsch ist nicht dafür verantwortlich, dass seine Bilder so hohe Verkaufspreise erzielen. Dafür sind die Käufer verantwortlich.

Und bei den Architekten ist das ganauso. Wer sein Einfamilienhaus von Hans Hollein geplant haben möchte, wird eben sehr tief in die Tasche greifen müssen. Dafür ist der Kunde dann aber auch stolzer Besitzer eines Hollein-Hauses.

Damit sollten Sie jetzt verstehen, was ich mit meinem Künstler-Vergleich meine.

Tatsache ist, dass Sie bei dem Architekt, der Ihnen den Betrag von 60.000 EUR genannt hat, an einen Architekt geraten sind, der schon einen "höheren" Preis hat. In diesem Fall hat das aber nichts mit "unseriös" zu tun, vielmehr ist das halt dessen Marktwert.

Wie schon gesagt: Architekten sind sehr gut mit Künstlern vergleichbar und wenn es darum geht, besondere Gebäude zu entwerfen, hat das nichts mehr mit einem Stundensatz zu tun. Die besten Architekten der Welt sind vielmehr in erster Linie Ideen-Lieferanten und außergewöhnliche Ideen haben immer einen außerordentlichen Preis.

Jetzt aber zurück auf den Boden der Realität: Die meisten Architekten sind "ganz normale" Architekten, die ganz gerne auch kleinere Brötchen backen und daher auch nach der Honarordnung abrechen. In Ihrem Fall würde die Berechnung so wie hier unten aussehen.

  • 1. Planungsleistung: Dafür sind insgesamt rund 7% der Herstellungskosten zu veranschlagen. Also: 7 % von 225.000 sind 15.750 EUR exkl. Mwst.

    Die Planungsleistungen werden dabei wieder unterteilt in mehrere Teilleistungen und zwar: Vorentwurf 13%, Entwurf 17%, Einreichplan 10%, Ausführungsplan 33%, Ausschreibung 12%, Künstlerische, technische und geschäftliche Oberbauleitung jweils 5%.

  • 2. ÖBA (Ausführungsphase): Dafür sind insgesamt rund 4,5 % der Herstellungskosten zu veranschlagen. Also: 4,5 % von 225.000 sind 10.125 EUR exkl. Mwst.

    Insgesamt würde das Honorar also 25.875 EUR zuzügl. 20% Mwst. ausmachen. Sind gesamt also 31.050 EUR. Bezogen auf Ihren Brutto-Kostenrahmen von 300.000 sind das also rund 10%.

Wie gesagt: So würde ein Architekt nach Honorarordnung abrechnen. Es gibt zwar noch Unterscheidungen zwischen schwierigen und einfacheren Bauvorhaben, auf die Honorarsätze hat das aber keine so großen Auswirkungen.

ABER: In diesem Fall dürfen Sie nicht unbedingt erwarten, dass der Architekt seine ganze Fantasie und Energie ausgerechnet in Ihr Bauvorhaben steckt. Vielmehr würde der Architekt halt seine Arbeit nach bestem Wissen und Gewissen tun, mehr aber nicht. So wie das beispielsweise ein Pflichtverteidiger in einem Grichtsverfahren tun würde.

Was bedeutet das KONKRET?

SIE müssen dem Architekt möglichst genau vorgeben, was dieser zu tun hat. Wenn Sie beispielsweise noch überhaupt keine Vorstellung von Ihrem zukünftigen Haus haben, werden Sie vermutlich auch keinen Architekt finden, der für Sie ein individuelles Haus plant und dafür nur nach der Honorarordnung entlohnt wird.

Gerade diese "Geistesarbeit" ist nämlich IMMER der schwierigste und wertvollste Teil und kein Architekt der Welt wird sich zum "Nulltarif" seinen Kopf für andere zerbrechen.

In der Praxis kommt es dabei vor allem bei der Planungsleistung "Vorentwurf" und "Entwurf" immer wieder zu großen Missverständnissen. Man könnte hier meinen, mit diesen Teilleistungen liefert der Architekt die komplette Idee für ein individuelles Gebäude. Das ist aber nicht der Fall. Damit der Architekt überhaupt einen Vorentwurf oder Entwurf machen kann, braucht er vielmehr von IHNEN konkrete Angaben über Ihre eigenen Vorstellungen. Dazu gehören:

  • 1. Bebauungsplan des Grundstücks
  • 2. Raumbedarf
  • 3. Möglichst detaillierte Beschreibung, worauf es Ihnen bei Ihrem Haus vor allem ankommt. (Technische Spezifikationen sind in dieser Phase noch nicht wichtig, allerdings ist die angestrebte Energiebilanz eines Hauses sehr wohl von Bedeutung, weil beispielsweise ein Passeivhaus viel kompkater geplant wird als ein "normales Haus.)
  • 4. Optische Vorgaben (z.B. Fotos von Häusern, die Ihnen gefallen.)
  • 5. Maximale Herstellungskosten - In Ihrem Fall 225.000 EUR exkl. Mwst.

Jetzt aber wirklich zur Sache:

Sie wissen schon zur Genüge, dass ich immer einen Architekt oder Baumanager empfehle, wenn es um die Realisierung eines Bauvorhabens geht. Dabei ist die Betonung von Architekt ODER Baumanager nicht zufällig gewählt. Vielmehr empfehle ich persönlich eine Kombination aus beiden Spezialisten. Jeder hat nämlich eine andere Kernkompetenz, die es zu nutzen gilt:

  • 1. Der Archritekt ist darauf spezialisiert, mit relativ wenig Aufwand, (mehr oder weniger) großartige Ideen zu Papier zu bringen.
  • 2. Der Baumanager ist der viel bessere Praktiker, wenn es darum geht, ein Bauvorhaben perfekt zu organisieren. Auch wenn ich jetzt schon den Aufschrei der Architekten höre: Es gibt nur sehr selten Architekten, die eine Bauvorhaben aus wirtschaftlicher Sicht voll im Griff haben. Das können nur gestandene Bauprojektleiter!

Meine Empfehlungen

1. Beschränken Sie sich bei der Suche nach einem Architekt darauf, einen "normalen" Architekt zu finden, der für Sie nur die Entwurfsplanung macht.

Die Kosten für Vorentwurf und Entwurf betragen nach der HOAI rund 30% der gesamten Planungsleistung. Also 30% von 15.750, das sind 4.725 EUR netto.

2. Für die Realisierung Ihres Bauvorhabens suchen Sie ein Baumanagementbüro.

Solche Büros sind darauf spezialisiert, ein Bauvorhaben nach den Vorgaben des Auftraggebers zu realisieren. In Ihrem Fall braucht der Baumanager von Ihnen diese Informationen:

1. Entwurfsplanung
Anmerkung: Die Einreichplanung sollte unbedingt von demjenigen erstellt werden, der auch die Örtliche Bauaufsicht macht. Nur so ist gewährleistet, dass auch die spätere Ausführungsplanung problemlos über die Bühne geht. Oft reicht sogar nur ein detaillierter Einreichplan.

2. Fertigstellungstermin
Der Rohbau-Fertigstellungstermin (= Haus dicht mit Dach und Fenstern) sollte möglichst vor dem Winterbeginn angesetzt werden. Damit kann der Innenausbau zu günstigernen "Winterbaupreisen" durchgeführt werden. Der Gesamt-Fertigstellungstermin sollte dann möglichst für das Frühjahr eingeplant werden.

3. Maximale Herstellungskosten
In Ihrem Fall sind das 225.000 EUR

Wenn Sie ein Baumanagementbüro beauftragen, müssen alle beauftragten Leistungen mit einem Werkvertrag schriftlich vereinbart werden. In der Auftragsbestätigung werden die beauftragten Leistungen mit Sicherheit genau definiert sein. Einfach aufmerksam lesen und bei Bedarf nachfragen oder ergänzen. So lange, bis SIE den Inhalt zur Gänze verstehen.

Das Honorar für ein Baumanagementbüro orientiert sich im Wesentlichen an der HOAI, planen Sie hier am besten 7 bis 10 % der Herstellungskosten (schlüsselfertig) ein. Optimal ist eine Erfolgsbeteiligung, auf die Sie in keinem Fall verzichten sollten! Werden die maximal zur Verfügung stehenden Gesamtkosten unterschritten, bekommt der Baumanager beispielsweise 50% von der eingesparten Summe als zusätzliches Erfolgshonorar.

Wie finden Sie einen Architekt?

Mit etwas Fantasie und Engagement (das haben Sie bestimmt) ist das nicht so schwer. Eine wirklich wertvolle Empfehlung: Schauen Sie sich in der Aula der nächstgelegenen technischen Universität etwas näher um. Dort gibt es mit Sicherheit ein schwarzes Brett und es gibt mit noch größerer Sicherheit immer junge, gute und sehr talentierte Architekturstudenten, die sich das Studium mit einer Nebenbeschäftigung finanzieren (müssen).

Schreiben Sie Ihren Auftrag am schwarzen Brett aus! Ein paar aussagekräftige Sätze genügen. Das kann sich dann beispielsweise so lesen:

Entwurfsplanung für Einfamilienhaus zu vergeben.

Gefragt sind außergewöhnliche Ideen für ein außergewöhnliches Einfamilienhaus. Bebauungsplan und Raumbedarf vorhanden. Maximale Herstellungskosten sind vorgegeben.

Bezahlung erfolgt nach HOAI. Entwurf wird bis spätestens XY (z.B. in 6 - 8 Wochen) benötigt. Kontaktaufnahme erbeten bis spätetsens XY.

Danke!

Ihr Name
Ihre Telefonnummer
(Am besten erreichbar...)

Es muss aber gar keine Universität sein. Auch eine HTL für Hochbau ist eine wahre Fundgrube an guten Nachwuchsplanern. Hier sind sogar HTL-Professoren zu finden, die in der Freizeit (mithilfe der besten Schüler) das eine oder andere Projekt planen.

Das Ganze kostet Sie dann vielleicht 5.000 EUR, wobei ein junger Student sicherlich noch viel "geduldiger" mit seinen Auftraggebern ist. Ein mehrmaliges "Umplanen" sollte daher kein großes Problem sein. Darüber hinaus bekommen Sie den Vorentwurf als CAD-Planung, die der später beauftragte Baumanager bestens nutzen kann.

Wo finden Sie einen Baumanager?

Googeln Sie etwas und kontaktieren Sie nur solche Büros, die mehrere Einfamilienhäuser in ihrer Referenzliste stehen haben. verwenden Sie zur Google-Suche Google-Maps. Geben Sie unter "Meine Orte" Ihren Bauort ein uns Sie sehen alle Suchergebnisse gleich übersichtlich auf der Landkarte.

Wo das Baumanagementbüro geografisch liegt, spielt allerdings ohnehin nur eine untergeordnete Rolle. Wählen Sie bei Bedarf ruhig ein Büro, dass 200 km oder sogar mehr von Ihrem Bauort entfernt ist. Das ist kein Problem.

Da der Baumanager in der Regel ohnehin nur 1x pro Woche zu einem Fixtermin auf die Baustelle kommt und bei dieser Gelegenheit alle ausführenden Firmen genau instruiert und kontrolliert, macht es nichts, wenn der Projektleiter eine längere Anfahrt hat.

Im Gegenteil: Firmen, die eine weite Anreise haben, sind in der Regel immer verlässlicher als Betriebe, die "ums Eck" zu Hause sind. Merkwürdig, ist aber meistens so...

In diesem Sinne mehr Erfolg bei Hausbau!

HausbauManager Wilfried Ritter Hausbaumanager

Autor und Herausgeber


Haus-Selber-Bauen.com
HausbauManager.com
HausbaukostenBuch.com

PS:
Wussten Sie, dass Fertighausanbieter immer öfter inividuell geplante Architektenhäuser anbieten? Die Fertighausbranche kennt nämlich die Problematik der Architektensuche sehr genau und daher haben heute schon viele Fertighaushersteller eigene und durchwegs sehr gute Haus-Architekten angestellt.

Was spricht also dagegen, Kontakt mit einem guten und seriösen Fertighaushersteller aufzunehmen? Einfach nach "Architektenhaus" oder "Architekt Fertighaus" googeln und los geht's.

Einen unabhängigen Baubetreuer, der als Ihr persönlicher Bauherrenvertreter dann die Realisierung Ihres Traumhauses überwacht und koordiniert, können (und sollten!) Sie dann immer noch beauftragen...

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