Benötigte Unterlagen für die Baufinanzierung

von Andreas
(Weimar)

Bevor der Vertrag für eine Baufinanzierung unterschrieben werden kann, müssen Interessenten zunächst alle Unterlagen beibringen (Bild 01)

Bevor der Vertrag für eine Baufinanzierung unterschrieben werden kann, müssen Interessenten zunächst alle Unterlagen beibringen (Bild 01)

Die Baufinanzierung ist für die meisten Menschen unumgänglich, wenn sie ein Haus bauen oder neu erwerben wollen. Rund das das Projekt gibt es viele Dinge zu beachten, zu überlegen, prüfen und zu vergleichen. Was dabei gerne untergeht, sind die Unterlagen, die für die Finanzierung nötig sind. Aber welche Unterlagen werden für eine Baufinanzierung wirklich benötigt? Dieser Artikel schaut sich das einmal an.

Immobilienbezogene Unterlagen

Bei einer Baufinanzierung steht die Immobilie im Mittelpunkt des Geschehens. Banken möchten möglichst viele Details über die Immobilie und den Standort erfahren. Und das bedeutet:
  • Grundstück - viele angehende Hausbesitzer kaufen zuerst ein Grundstück aus eigenen Mitteln, dann fragen sie eine Baufinanzierung für das Haus an. Die Papiere rund um das Grundstück, also Kaufbelege, Grundbuchauszüge und, wenn vorhanden, Auszüge aus dem Katasteramt werden benötigt.


  • Hausbau - ob mit oder auf einem bestehenden Grundstück: Alle Details rund um das Haus werden benötigt. Die meisten Baufirmen und Architekten bereiten die Unterlagen passend für die finanzierenden Banken vor. Meist stehen hier nicht allein die Kosten in den Unterlagen, sondern die Immobilie wird passend bewertet.

  • Hauskauf - wer ein Bestandsgebäude erwerben möchte, der braucht ebenfalls die Grundbuchauszüge, die Unterlagen des Maklers und, wenn möglich, eine Bewertung.
Gut sortierte und aufschlussreiche Unterlagen erleichtern den Erhalt einer Finanzierung deutlich und stimmen den Sachbearbeiter glücklich. Angehende Hausbesitzer müssen sich einmal in den Sachbearbeiter hineinversetzen. Hat er täglich fünf oder sechs schlechte Unterlagenmappen auf dem Tisch, so ist er weniger begeistert bei der Kreditvergabe als in den Fällen, in denen er eine Mappe aufschlagen muss und auf jeder Seite eben die Informationen findet, die er benötigt.

Wer als angehender Hausbesitzer der Bank die Arbeit erleichtert, der kann vermutlich eher mit einem Entgegenkommen oder besonderen Absprachen rechnen - natürlich alles innerhalb des gesetzlichen Rahmens, der jedoch immer Spielraum lässt.

Diese Unterlagen sind aber auch dafür wichtig, den Beleihungswert der Immobilie festzulegen. Ein Haus mag vom reinen Hörensagen immer gut klingen, doch gibt es Fotos, Auszüge und eine Gutachterbewertung zum Verkehrswert, so sind dies klare Fakten, auf die die Bank bauen kann. Wer diese Unterlagen beisteuert, kann zum Beispiel eine Baufinanzierung über Finanzcheck.de abschließen. Solche Kreditvermittler sorgen für passende Beratung und suchen gemeinsam mit den Kreditnehmern nach den bestmöglichen Angeboten.

Weitere wichtige Unterlagen

Wie die Geldauszahlung bei einem Hauskauf oder dem Hausbau vonstattengeht, ist unterschiedlich. Am Beispiel des Hausbaus lässt sich das gut erklären:
  • Schrittweise - die Bank gewährt einen Kredit, zahlt diesen aber nicht vollständig aus, sondern immer je nach Bauphase. Im Grunde genommen ist diese Variante für Käufer sinnvoll und sicher, da bei einer eventuellen Insolvenz des Bauunternehmers nicht die gesamte Kreditsumme verloren ist, sondern nur einzelne Abschnitte.

  • In Teilen - die Kreditsumme wird nun in zwei oder drei Abschnitten ausgezahlt. Auch diese Version stellt eine Sicherheit dar, wobei natürlich höhere Summen gezahlt werden. Meist wird die Summe aber so aufgeteilt, dass zum Schluss die Endsumme die Hälfte des Kredits darstellt.
Auch beim Kauf eines Hauses gibt es diese Modelle. So kann ein Teil der Summe bei der generellen Kaufabsichtserklärung bezahlt werden, der Rest nach der Eintragung ins Grundbuch. Der Notar ist hierbei stets im Mittelpunkt des Geschehens. Kaufsummen für Immobilien müssen nämlich notariell abgesichert erfolgen. Der Notar muss sicherstellen, dass das Geld aus einer seriösen Quelle stammt.

Mit diesen Vorgehensweisen gehen wieder Unterlagen einher:
  • Kaufabsichtsbestätigung - sie muss vor dem Notar erfolgen und schriftlich aufgesetzt werden. Mit der notariellen Kaufabsichtserklärung wird der Kauf vorab besiegelt. Banken benötigen diese Erklärung, denn sie vergeben den Kredit nicht ohne den Gegenwert eines Hauses.

  • Kauf-/Bauvertrag - abhängig vom Geschehen ist der Kaufvertrag oder ein Bauvertrag notwendig. Beide Verträge weisen klar und deutlich die beiden Seiten auf, bezeichnen die Immobilie und ihren Standort und weisen zugleich auf Grundbucheintragungen oder etwaige Belastungen hin.
Gerade bei Bestandsbauten wollen Banken sicherstellen, dass die Immobilie frei von Schulden oder auch anderen Belastungen ist. So ist eine Immobilie, auf der ein Erbbaurecht lastet oder die einen eingetragenen Nießbrauch hat, grundsätzlich weniger wert. Durch das Erbbaurecht sind Eigentum und Besitz zeitlich befristet, der Nießbrauch verhindert praktisch jede Verwertungsmöglichkeit durch die Bank, da schließlich eine dritte Person Rechte an diesem Gebäude und seiner Nutzung hat.

Welche privaten Unterlagen sind notwendig?

Rein die Hauspapiere reichen nicht aus, um eine Baufinanzierung zu erhalten. Der Kreditnehmer muss seine Finanzen nachweisen und aufzeigen können, dass er dem Kredit nachkommen kann. Das bedeutet:
  • Einkommensnachweise - typisch sind Gehaltsabrechnung, doch auch andere Einkommensnachweise sind möglich. Eine Ausnahme bilden Selbstständige, denn diese können nur schwer sichere Einkünfte vorweisen, beziehungsweise garantieren, dass die Einkünfte so bleiben. In diesem Fall hilft oft nur ein weiterer Kreditnehmer.

  • Sicherheiten - natürlich gilt die Immobilie an sich als die größte Sicherheit. Je nach Einkommensverhältnissen und finanzieller Situation kann es jedoch sein, dass die Bank weitere Sicherheiten erfordert. Das können Nachweise über Aktien oder Wertpapiere sein, aber auch eine Bürgschaft ist nicht ausgeschlossen.

  • Personendokumente - grundsätzlich müssen sich alle Beteiligten gesetzlich ausweisen können. Nicht österreichische Staatsbürger aus Drittstaaten benötigen übrigens eine staatliche Genehmigung, dass sie ein Haus oder Grundstück in Österreich erwerben dürfen. Diese Genehmigung gibt es beim zuständigen Amt der Region.
Es kann nur jedem Hausinteressenten angeraten werden, sich schon vor dem ersten Gespräch mit der Bank möglichst gut vorzubereiten. Auch schadet es nie, vor dem Gespräch zu klären, welche Unterlagen mitunter noch gewünscht sind. Teilweise haben Baufinanzierer ihrer Besonderheiten und wünschen sich Unterlagen und Dokumente, die andere Anbieter nicht benötigen.

Fazit - die Baufinanzierung muss vorbereitet werden

Bei Hauskäufern oder künftigen Hausbauern drehen sich die Gedanken verständlicherweise nur um die Immobilie. Leider erfordert die Baufinanzierung ein kurzes Austreten aus der imaginären Hauswelt, da Dokumente, Auszüge, Nachweise und Bestätigungen geliefert werden müssen. Gut ist, dass sowohl Baufirmen als auch Architekten und Makler längst auf diese Anforderungen vorbereitet sind und oft tatkräftig mithelfen.

Bei einem Bestandsgebäude sollte sicherheitshalber immer ein Gutachter mit ins Boot geholt werden. Mitunter kann er nicht nur den Preis drücken, sondern zugleich dafür sorgen, dass die Bank keinen eigenen Gutachter schickt, der zu einem für die Bank günstigen Ergebnis kommt - damit würde nämlich die Kreditsumme aufgrund des geringeren Beleihungswerts sinken.

(Bildquellen: Unsplash.com
Bild 01: @ Scott Graham https://unsplash.com/photos/OQMZwNd3ThU
Bild 02: @ Dimitry Anikin https://unsplash.com/photos/sjL3LOrCr4w)

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