Hausbau 2014: von Zins-Prognosen und Trugschlüssen

von Franz-Walter
(Leipzig)

Der Zinssatz für Immobilienkredite ist immer noch niedrig. Die Finanzierungsangebote sprechen folglich ein breites Publikum an; auch jene Menschen, für die ein Hausbau oder -kauf vor einigen Jahren noch kein Thema war. Doch genau das birgt auch Risiken – denn die Zinsen sind zwar wichtig, aber nicht alles, worauf zu achten ist.

Stabilität nach wechselhaften Jahren

Weniger als drei Prozent Effektivzins wären vor knapp zehn Jahren noch reinste Utopie gewesen. Die Zinskurve erreichte im Zuge der US-Hypothekenkrise 2008 ihren Höhepunkt, damals waren es satte sieben Prozent im Schnitt, direkt davor und danach waren vier bis fünf Prozent normal. Seit 2011 geht der Pfeil als Konsequenz der Leitzinssenkung allerdings stark nach unten. Mittlerweile haben sich die Baufin-Zinsen auf zwei bis drei Prozent eingependelt und scheinen dort auch zu bleiben. Banken verbuchen folglich mehr Kreditanfragen denn je, auch die Bewilligungsquote ist durchweg gut, da die Kreditbeträge durch den Niedrigzins etwas weniger Sicherheit und Einkommen voraussetzen. Gleichzeitig geht es den Deutschen gut – das Potenzial für viele solide Finanzierungen ist also da.

Spezialfall: Immo-Finanzierung ohne Schufa?

Anders verhält es sich lediglich beim Thema schufafreie Kredite. Angesichts der hohen Kreditsummen führen Banken vor der Vergabe einen Bonitätscheck durch. Dazu gehört auch die Schufa-Auskunft. Negative Einträge sind bei Immobilienkrediten meistens ein Ausschlusskriterium, da die Sicherheit bei Beträgen von mehreren hunderttausend Euro eine übergeordnete Rolle spielt. Wer dennoch einen Kredit ohne Schufa-Auskunft zur Hilfe nehmen will, etwa von Anbietern wie Maxda, kann diesen für kleinere Kassenposten wie Materialkäufe nutzen. Ebenfalls möglich ist die parallele Aufnahme mehrerer schufafreier Kredite, die in der Summe die Immobilienfinanzierung ermöglichen. Eine Garantie dafür gibt es nicht, theoretisch spricht jedoch nichts dagegen, sofern die Kredite alle bedient werden können.

Wann steigen die Zinsen wieder?

Angehenden Kreditnehmern mit Schufa-Eintrag wird deswegen empfohlen, die Schufa im Idealfall zu bereinigen, bevor es an die Finanzierung geht. Immerhin: Die Zeit drängt nicht. Experten gehen davon aus, dass die Niedrigzinsperiode noch die nächsten Jahre anhalten wird. Grund dafür ist die EU-Finanzkrise, deren Spirale in vielen Ländern noch längst keine Umkehrbewegung zeigt. Die EZB kann den Leitzins nicht anheben, da die Märkte in den Krisenländern noch zu angespannt bzw. instabil sind. Durch die enge Verknüpfung der EU-Märkte profitieren deutsche Hausbauer davon.

Den Zins binden: wie lange?

Es wäre nun allerdings ein Irrtum, beim Finanzierungsabschluss auf eine Sollzinsbindung zu verzichten oder diese zu kurz zu gestalten. Allgemein wird gerne von zehn Jahren als empfehlenswerter Zeitraum gesprochen, doch das ist nicht generell gültig – es gilt nur in jenen Fällen, in denen der Kredit mindestens zur Hälfte getilgt werden kann. Im Umkehrschluss ergibt sich daraus die richtige Faustregel: Die Zinsbindung sollte so angesetzt werden, dass der Kredit nach Ablauf der Bindung zu 50 Prozent getilgt ist. Bei den meisten Kreditnehmern bedeutet das eher 15 bis 20 Jahre. Der vermeintliche Spartipp, auf die Bindung ganz zu verzichten, ist übrigens in keinem Fall ratsam. Denn sollte der Leitzins eines Tages wieder ansteigen, sind dort große Sprünge möglich; dieses Risiko sollte niemand eingehen.

Auf lange Sicht kalkulieren

Es gibt noch einen zweiten Grund, der gegen eine zu kurze Zinsbindung spricht: das Kosten-/Nutzen-Verhältnis. Im Schnitt sind Zinsbindungen über 15 Jahre nur 0,5 Prozent teurer als solche über 10 Jahre, auf den Monat gerechnet bedeutet das eine minimale Mehrbelastung. Die Entlastung während der Tilgung ist umso größer, schließlich sind selbst Zinsverdopplungen auf dem Markt nicht auszuschließen. Und zu guter Letzt: Ab dem elften Jahr der Zinsbindung sind Kreditnehmer berechtigt, die gesamte Restsumme mit einer Vorlaufzeit von einem halben Jahr zu tilgen. Wer das Kapital dafür besitzt, spart viel Geld und kann den besten Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung abwarten. Alternativ sollten die Ratenzahlungen so hoch wie möglich angesetzt werden, um den Zinseszins während der Tilgung gering zu halten. Denn selbst beim aktuellen Niedrigstand fallen die Zinsen aufgrund der hohen Kreditsumme ins Gewicht.

Hinweis von Wilfried zur Beachtung: Das im Gastbeitrag angeführte Unternehmen Maxda ist kein Kreditanbieter, sondern ein Kreditvermittler.