Immobilienkredite: Welche Laufzeit sich bei der Zinsbindung empfiehlt

von Lisa Ferdinand
(Munich)

Kreditinstitute bieten Immobilienfinanzierungen mit verschiedenen Laufzeiten der Zinsbindung an: Kunden können sich zwischen den Zeiträumen 10, 15 und 20 Jahren entscheiden. Grundsätzlich spricht viel für eine langfristige Zinsbindung.

Bei niedrigen Zinsen möglichst lange Zinsbindung

Wenn die Zinssätze momentan tief liegen, sollten sich Immobilienkäufer diese Konditionen möglichst lange sichern. Es empfiehlt sich eine Zinsbindung von 20 Jahren. Wenn die Zinsen währenddessen steigen, braucht das die Kreditnehmer nicht zu interessieren. Bei einer zehn Jahre langen Bindung besteht dagegen das Risiko, dass sie bei der Anschlussfinanzierung wesentlich mehr zahlen müssen. Das bringt das gesamte Finanzierungskonzept durcheinander: Entweder müssen sie dann höhere Raten stemmen oder die Tilgung der Kreditsumme verlängert sich über mehrere Jahre. Bevor Investoren eine Immobilienfinanzierung abschließen, sollten sie deshalb das aktuelle Zinsniveau studieren und sich Prognosen über die künftige Entwicklung lesen.

Langjährige Kredite werden nach zehn Jahren flexibler

Der Umkehrschluss gilt aber nicht: Sollten Banken hohe Zinsen fordern und könnten in einigen Jahren Zinssenkungen stattfinden, bedeutet das nicht, dass Kunden eine Zinsbindung von 10 Jahren einer von 20 Jahren vorziehen sollten. Die 20 Jahre verpflichten nur die Banken, den vereinbarten Zinssatz so lange zu gewähren. Kunden können sich nach 10 Jahren dagegen über eine hohe Flexibilität freuen. Sie können den Vertrag nach Ablauf dieser Frist jederzeit kostenlos kündigen. Die übliche und meist sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigung dürfen die Kreditinstitute nicht verlangen. Sollten die Zinsen zwischenzeitlich gefallen sein, können Kunden den Vertrag auflösen und einen neuen abschließen. Sie gehen keinerlei Risiko ein. Zudem können sie nach zehn Jahren gratis Sondertilgungen vornehmen und so die monatliche Belastung reduzieren.

Zehn Jahre Zinsbindung lohnen bei vollständiger Tilgung

In einem Fall sollten Kunden dagegen eine Hausfinanzierung mit 10 Jahren Laufzeit bevorzugen: Das trifft für einen Finanzplan zu, bei dem sie die komplette Kreditsumme in diesem Zeitraum tilgen wollen. Angesichts der hohen Raten verringert sich der Betrag schnell, die Zinsbelastung sinkt. Zusätzlich profitieren die Kunden von einem niedrigeren Zinssatz. Langfristige Hauskredite versehen die Banken mit einem Aufschlag von einigen Zehntel Prozentpunkten. Das liest sich wenig, bei hohen Beträgen kann das aber mehrere Tausend Euro ausmachen. Insgesamt kommen Kreditnehmer mit einer Laufzeit von 10 Jahren günstiger. Dieses preiswerte Modell dürfte aber nur für eine kleine Minderheit an Investoren infrage kommen: Selbst bei einer billigen Immobilie fallen aufgrund der hohen Tilgungsquote enorme Raten an, Käufer müssen demnach über große finanzielle Spielräume verfügen.

Bei allen Laufzeiten: Das sollten Käufer beachten

Investoren sollten sich bei jedweder Zinsbindung für eine möglichst hohe Tilgungsrate entscheiden. Experten empfehlen mindestens 2 % jährlich. Viele Banken bieten ihren Kunden dagegen eine anfängliche Tilgung in Höhe von 1 % im Jahr an. Das liegt in ihrem Interesse, dann können sie lange Zinszahlungen kassieren. Kreditnehmer reduzieren ihre Schuldenlast sehr langsam. Selbst bei einer Laufzeit von 20 Jahren bleibt dann ein hoher Betrag, den sie mit einer Anschlussfinanzierung tilgen müssen. Befinden sich die Zinsen dann auf einem hohen Niveau, haben die Vorteile der langen Zinsbindung wenig gebracht. Zudem sollten Kunden bei allen Laufzeiten auf Flexibilität achten. Bei einigen Instituten können sie die Raten nach unten oder nach oben anpassen, so können sie auf ihre persönliche finanzielle Entwicklung reagieren.