Kostenfalle Baunebenkosten

von Lisa Ferdinand
(Munich)

Baunebenkosten besitzen in der Regel einen Umfang, der nicht unterschätzt werden sollte. Sie können darüber entscheiden, ob ein Bauvorhaben als Ganzes gelingt oder scheitert. Aus diesem Grund sollten die Baunebenkosten eher großzügig geschätzt werden und in der Finanzierung berücksichtigt werden. Wer heute einen Hausbau plant, muss an viele Auflagen und Formalien denken. Vor allem dann, wenn die Bebauung besonders dicht ist. Als Baunebenkosten gelten all jene Kosten, die sich nicht direkt auf den Hausbau als solchen beziehen. Sie können ganz verschiedener Art sein.

Behördliche und privatwirtschaftliche Kosten

Generell wird zunächst zwischen den behördlichen und den privatwirtschaftlichen Baunebenkosten für den Hausbau differenziert. Die Höhe der Baunebenkosten kann inzwischen bis zu zwanzig bis fünfzig Prozent der Baukosten ausmachen. Ein Beispiel: Die Kosten des Rohbaus belaufen sich auf 100.000 Euro. Dann würden 20.000 bis 50.000Euro an Baunebenkosten hinzukommen.


Da es schwierig ist, mit Banken im Nachhinein zu verhandeln, sollten die Auslagen lieber vorher zu hoch, als zu niedrig veranschlagt werden. Hinzu kommt, dass falsche Finanzplanungen über neue Hypotheken wieder die Baunebenkosten erhöhen. Zu den behördlichen Kosten gehören Gebühren und Steuern. Sowohl die Baugenehmigung, als auch der Erwerb des Grundstückes und der Grundbucheintrag verursachen Kosten.

Baunebenkosten: Beispiel Grundbucheintrag

Zu bedenken ist, dass jeder Eintrag ins Grundbuch Geld kostet. Am besten ist es deshalb, gleich zu Beginn eine genügend hohe Hypothek in das Grundbuch eintragen zu lassen. So kann bereits Geld gespart werden. Doch kann beim Hausbau zunächst lediglich das Grundstück eingetragen werden. Das Gebäude selbst aber erst später, denn es wird ja erst gebaut. Günstiger ist es in diesem Fall, ein Fertighaus zu wählen, weil dabei weniger überprüft werden muss.

Ausgaben ermitteln

Wenn ein Architekt in großem Umfang beauftragt wurde, muss dieser im Rahmen des Planungs- und Bauablaufs vier Kostenermittlungen anfertigen:

• Die Kostenschätzung,
• die Kostenberechnung,
• der Kostenvoranschlag und
• die Kostenfeststellung.

Dabei müssen die Zahlen zunehmend verfeinert werden. Es zeigt sich also auch hier, wie wichtig die permanente Kostenentwicklung und –kontrolle ist, wenn es um ein Bauvorhaben geht. Hilfreich ist etwa die Massivhaus.de Baunebenkosten Checkliste.

Kosteneinsparungen einplanen

Sinnvoll ist es auch, bereits im Vorfeld zu überlegen, wo sich Geld einsparen lässt. Wer soll den Auftrag für eine bestimmte Leistung bekommen? Um ein Beispiel zu nennen: Wird ein Bauvertrag vorzeitig ohne wichtigen Grund aufgelöst, muss der Bauherr einen Teil der Ausgaben übernehmen. Einsparungen können also nur dort sinnvoll erreicht werden, wo die Kostenkalkulation noch in der Planung ist. In der Planung muss aber über Einsparmöglichkeiten nachgedacht werden.

Korrekte Ausgangsdaten

Wie wichtig korrekte Ausgangsdaten sind, lehrt die Praxis. Um die Baukosten und die Baunebenkosten festzustellen, kommt es vor allem auf richtige Ausgangsdaten an. Hingegen ist die Kostenermittlung lediglich das zahlenmäßige Ergebnis korrekter Planung. Oft wird die Bedeutung der Baukosten und der entsprechenden Kostenermittlungen unterschätzt.

Kostenermittlung mit Verlass

Für eine verlässliche Kostenermittlung der Baukosten und der Baunebenkosten, sollten folgende Fragen geklärt werden:

• Ist die Planung „korrekt“?
• Ist sie außerdem auch vollständig?
• Besteht Einigung zwischen Bauherr und Planer in Bezug auf Umfang und Begrifflichkeit?
• Sind in der Kostenermittlung Rücklagen vorgesehen?
• Ist diese auch genügend genau und konkret?

Was sind Baukosten?

Vor allem sollte geklärt werden, was als Baukosten und als Baunebenkosten zu verstehen ist. Folgende Fragen können bei der Klärung behilflich sein:

• Welche Kosten fallen unter die Baukosten?
• Sind alle aufgeführten Baukosten die Gesamtkosten?
• Wie verhält es sich mit den Baunebenkosten?
• Ist auch eine Umsatzsteuer enthalten?
• Betreffen die Ausgaben die Errichtung des Gebäudes oder sind auch die Ausgaben für das Grundstück enthalten?