Baumängel: Tipps für Bauherren

von Frank Liepner
(München)

Baumängel: so schützt Du Dich als Bauherr

Bist Du Bauherr, dann ist Dir bewusst, dass am Bau Fehler auftreten können. Allerdings können Mängel am Bau weitreichende und zudem teure Folgen mit sich bringen. Das gilt vor allem dann, wenn sie zu spät erkannt werden. Als Laie kannst Du unter Umständen auch nicht abschätzen, ob am Bau alles planmäßig läuft. Wie Du den Überblick behältst und Dich vor Baumängeln schützen kannst, erfährst Du jetzt.

Was sind Baumängel?

Bei einem Baumangel handelt es sich um eine fehlerhafte Ausführung oder Leistung durch einen Handwerker beim Bau eines Hauses. Als Baumangel gilt auch die Verwendung von mangelhaften Materialien. Eine genaue Definition dazu nennt das Bürgergliche Gesetzbuch (§ 633 Abs. 2 S. 1), auch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (§ 13 Nr. 1 S. 2) findet Regelungen dazu.

Eine Abgrenzung muss zu Bauschäden gezogen werden. Grundsätzlich gilt jedoch, dass ein Bauschäden in der Regel das Resultat eines vorausgegangenen Baumangels ist. Ohne Mangel kann auch kein Schaden auftreten. Jedoch führt nicht jeder Mangel zu einem Schaden. Bauschäden sind letztlich immer die Folge einer mangelhaften Umsetzung und führen zu einer Verschlechterung des Hauszustands.

Was sind die häufigsten Baumängel beim Neubau?

In der Praxis zeigt sich, dass bestimmte Mängel am Bau gehäufter auftreten. Dabei handelt es sich nicht immer um Fehler bei der Umsetzung, auch Planung und Koordination können Mängel verursachen. Typische Baumängel Beispiele sind:

• undichter Keller,
• Risse in Mauerwerk und Putz,
• Mängel beim Estrich,
• falsches Lüften während und nach den Bauphasen,
• undichte Dampfsperren oder Dampfbremsen,
• undichter Gebäudesockel,
• undichte Fenster und/ oder Türen,
  
• defekte Fußbodenheizung,
• mangelhafte Dämmung der Decken und Dachbereiche sowie
• mangelnde Wasserabführung auf Außenanlagen.

Haftung bei Baumängeln - Wie ist sie geregelt?

Die Haftung bei Baumängeln liegt bei der Baufirma, welche die Arbeiten ausführt. Der Bauunternehmer ist demnach verpflichtet, die Mängel zu beseitigen. Als Bauherr musst Du allerdings beachten, dass es Gewährleistungsfristen gibt, in denen die Baufirma Nachbesserungen oder eine Mängelbeseitigung vornehmen muss . Sind bestimmte Fristen abgelaufen, haftest Du für die Mängel selbst.

Wie schützt Du Dich als Bauherr vor Baumängeln?

Laien und meist auch Heimwerker mit etwas Erfahrung haben mitunter Schwierigkeiten, Mängel oder eine unsachgemäße Ausführung zu erkennen. Das gilt vor allem dann, wenn dies nicht offensichtlich ist. Selbst Experten benötigen manchmal spezielle Geräte zur Feststellung bestimmter Mängel, wenn es sich dabei um nicht-sichtbare Mängel handelt.

Grundsätzlich zählt - wie bei vielen Dingen - der erste Eindruck. Die Baustelle sollte bestenfalls aufgeräumt und sicher wirken, der Bauleiter kompetent sein. Wenn Du Fragen hast, sollten diese ohne Umschweife beantwortet werden. Außerdem erweisen sich auch als Laie regelmäßige Kontrollbesuche auf der Baustelle als sinnvoll.

Ein unabhängiger Gutachter kann - gegen eine Gebühr - ebenfalls hinzugezogen werden. Weiterhin empfiehlt sich nach jedem Bauabschnitt eine Abnahme durch einen Sachverständigen. So lassen sich Baumängel bereits während der Bauphase aufdecken. Kalkuliere die Kosten für Experten unbedingt mit ein.

Bauherrenversicherungen als zusätzlicher Schutz

Es ist nicht nur wichtig, Baumängel zu erkennen. Denn Bauherren benötigen auch einen guten Versicherungsschutz - und zwar ab dem ersten Spatenstich. Mit einer passenden Bauherrenversicherung endet der Traum vom Eigenheim nicht in einem Albtraum. Doch welche Bauherrenversicherungen sind wichtig?

1. Bauherrenhaftpflicht

Da Du als Bauherr für die Sicherheit der Baustelle verantwortlich bist, haftest Du - auch bei Errichtung des Eigenheims durch Fremdfirmen - für alle Schäden im Zusammenhang mit dem Bau. Die Risiken sind nicht zu unterschätzen: vom umstürzenden Gerüst bis hin zu Kindern, die in die Baugrube stürzen, ist die Bandbreite an Gefahren groß.

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt in diesen Fällen. Du solltest die Versicherung noch vor dem Beginn des Hausbaus abschließen, gültig ist sie bis zur Bauabnahme.

2. Feuerrohbauversicherung

Brände, Blitzschlag oder Explosionen können während der Bauphase die Arbeit vieler Wochen in kürzester Zeit zerstören. Durch die Feuerrohbauversicherung werden diese Schäden abgesichert. Oft bestehen Banken im Rahmen der Kreditvergabe auf diese Versicherung:

TIPP: Schon vor Baubeginn kannst Du eine Wohngebäudeversicherung abschließen, die eine Feuerrohbauversicherung meist beitragsfrei beinhaltet.

3. Bauleistungsversicherung

Auf keiner Baustelle läuft alles nach Plan. Naturgewalten (z. B. Hochwasser, Sturm) oder Vandalismus können zum Teil massive Schäden verursachen. Diese sind über die Bauleistungsversicherung abgedeckt. Der Versicherungsschutz besteht für alle Bauleistungen, Baustoffe und Roh-, Aus- und Umbauten. Er gilt für die gesamte Bauzeit (meist maximal zwölf bis 24 Monate).

4. Bauhelfer-Unfallversicherung

Vielleicht wirst Du auf Eigenleistungen und die Hilfe von Freunden setzen, wenn Du die Kosten für den Hausbau etwas senken möchtest. Da es aber immer zu Unfällen kommen kann und die Folgen mitunter gravierend sind, empfiehlt sich der Abschluss einer Bauhelfer-Unfallversicherung. Diese ist freiwillig, sichert aber Deine Freunde und Bekannte im Falle des Falles ab.

Gesetzlich vorgeschrieben dagegen ist die Anmeldung Deiner Helfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft, kurz BG Bau.

5. Bauherrenschutzpolice

Ist der Bauträger insolvent, werden Bauherren vom Gesetzgeber leider nur unzureichend geschützt. Nicht fertiggestellte Bauten, deren Fertigstellung oder auch die Mängelbeseitigung durch einen neuen Baupartner können dann oft deutlich höhere Kosten verursachen. Mit einer speziellen Bauherrenschutzpolice kannst Du Dich für den Fall absichern, wenn das Bauunternehmen insolvent wird.

Baumängel Verjährung & Baumängel Fristen

Es gibt auf Baumängel eine Gewährleistung. Die Fristen für die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen bei Privatpersonen regelt dabei das BGB. Es sei denn Du hast mit Deinem Baupartner einen Vertrag nach VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) abgeschlossen.

Treten Baumängel auf, hast Du - nach BGB - innerhalb einer Frist von fünf Jahren Anspruch auf Beseitigung dieser Mängel. Optional kannst Du Schadenersatz geltend machen. Zudem ist ein Rücktritt vom Vertrag möglich, auch eine Minderung der Vergütung ist denkbar. Lass Dich aber unbedingt rechtlich beraten, welcher Weg der sinnvollste für Dich ist.

Die Gewährleistungsfrist nach VOB beläuft sich auf vier Jahre. Kann aber im Vertrag mit Deinem Baupartner abweichend festgelegt werden.
Die Frist für die Gewährleistung nach BGB und nach VOB beginnt nach der finalen Bauabnahme.

Wenn das Bauunternehmen insolvent ist - wie läuft die Mängelbeseitigung ab?

Steht der Bauunternehmer kurz vor der Insolvenz oder hat er diese bereits beantragt, stellt sich unweigerlich die Frage, wie es mit dem Hausbau weitergeht.

Sollte auf der Baustelle nicht mehr gearbeitet werden, dann prüfe zunächst den Baufortschritt kritisch bevor Du weitere Abschlagszahlungen vornimmst.

Wurde durch den Bauunternehmer Insolvenz angemeldet oder das Insolvenzverfahren bereits eröffnet, dann solltest Du alle Zahlungen einstellen. Wurden Überzahlungen geleistet, sind diese in der Regel verloren.

Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens wird der Insolvenzverwalter Dein Ansprechpartner. Er entscheidet, ob das Bauprojekt entsprechend dem Vertrag beendet oder gestoppt wird.

Das Problem: Der Insolvenzverwalter wird sich zunächst einen Überblick verschaffen, was zwischen drei und zehn Monaten dauern kann. Für Dich als Bauherr ist das ein enormer Nachteil, da der Schaden umso größer wird, je länger die Baustelle still steht.

Es ist deshalb ratsam, gemeinsam mit einem Sachverständigen den Stand der Baustelle zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung gründlich zu dokumentieren und dann mit Hilfe eines Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht schnellstmöglich einen Ausweg aus dieser Situation zu finden. Sobald die vertragliche Situation geklärt ist, kannst Du auch eine neue Firma mit der Fertigstellung Deines Eigenheims beauftragen.

Fazit

Handwerker sind Fachmänner auf ihrem Gebiet, weshalb Du ihnen durchaus Vertrauen entgegenbringen solltest. Die Praxis zeigt allerdings, dass es immer wieder Bauprojekte mit Baumängeln gibt. Das liegt an der Komplexität der Häuser und den immer höher werdenden technischen Standards. Zudem ist es menschlich, Fehler zu machen.

Prüfe deshalb regelmäßig den Baufortschritt und tausche Dich mit dem Bauleiter aus. Ziehe - auch wenn es zusätzliche Kosten verursacht - Experten zur Beurteilung möglicher Baumängel hinzu. Immerhin ist es sinnvoller, während der Bauphase mehr zu prüfen, als später zusätzliches Geld für die Beseitigung von Baufehlern in die Hand nehmen zu müssen.