Angebote einholen: LV mit Mengen oder funktionale Leistungsbeschreibung?

Theorie und Praxis

Einer der spannendsten Momente auf Ihrem Weg zum eigenen Haus ist mit Sicherheit das Einholen von Angeboten für die Durchführung aller erforderlichen Bau- und Handwerkerleistungen.

Vor allem aber ist die erste Preisanfrage bei Baufirmen und Handwerksbetrieben  jener Schritt, bei dem sich entscheidet, ob Ihr Bauvorhaben ein Erfolg wird. Oder ob Sie aus Unwissenheit bereits hier die Weichen für finanzielle Verluste stellen.

Was in der Theorie eine ganz einfache Angelegenheit zu sein scheint, ist in der Praxis nämlich einer der größten Stolpersteine auf dem Weg zum eigenen Haus.

Warum? Weil es ohnehin nur zwei Möglichkeiten gibt, eine erfolgreiche Preisanfrage richtig durchzuführen. Unverständlicherweise werden von den meisten Bauherren trotzdem ausgerechnet bei diesem entscheidenden Schritt "Angebote einholen" so viele Fehler gemacht.

Ihre konkreten zwei Möglichkeiten, Angebote einzuholen

In beiden hier unten angeführten Fällen müssen Sie VOR der Preisanfrage genau beschreiben, was Sie alles haben wollen bzw. was genau die Firmen anbieten sollen. Diese Beschreibungen können auf zwei gänzlich unterschiedliche Arten erfolgen...

1. Leistungsverzeichnisse mit Mengenangabe für jedes einzelne Hausbau-Gewerk erstellen

Das ist die professionellste und von jedem Bauherrn anzustrebende Art, genau zu beschreiben, was die Firmen anbieten sollen.

• Dazu wird für jedes Hausbau-Gewerk ein eigenes Leistungsverzeichnis (LV) erstellt. In jedem einzelnen LV wiederum werden alle für die Errichtung Ihres Hauses erforderlichen Bau- und Handwerkerleistungen in einzelne Leistungspositionen "zerlegt".
  
  
• Durch diese "Zerlegung" kann für jede einzelne Leistungspositionen die benötigte Menge erfasst und von den Firmen in Form von Einheitspreisen angeboten werden. Bauleistung je Stück, m², m³ oder was auch immer.

Das Erstellen der Leistungsverzeichnisse ist damit bei jedem Bauvorhaben die wichtigste Grundlagenarbeit, die nur einen Zweck hat: Daraus eine Bauausschreibung zu machen, um von verschiedenen Firmen vergleichbare Angebote zu bekommen.

Vorteile dieser Variante zusammengefasst

• Durch die Bauausschreibung können Sie als Bauherr genau vorgeben, welche konkreten Leistungen angeboten werden müssen. Jede Firma muss also für die gleichen Leistungen ein Angebot erstellen.

• Die Firmen müssen dabei sehr exakt kalkulieren, weil durch die Einheitspreise der einzelnen Leistungspositionen ein detaillierter Preisvergleich möglich ist.

2. Funktionale Leistungsbeschreibung ohne Angabe der detaillierten Mengen

Bei dieser Variante gibt es keine detaillierte Aufteilung in einzelne Leistungspositionen und daher auch keine genauen Mengenangaben.

• Im Gegensatz zum LV enthält die funktionale Leistungsbeschreibung - wie schon der Name sagt - nur eine Beschreibung der einzelnen Leistungsgruppen.
  
  
• Die Leistungsgruppen sind dabei im Wesentlichen die verschiedenen Hausbau-Gewerke: Wandaufbauten, Dachaufbau, Fenster, Fassade, Haustechnik-Installationen oder was auch immer.

• Aus diesen Baubeschreibungen, geht allerdings nicht immer sehr genau hervor, um welche konkreten Produkte es sich handelt.

Vor allem aber fehlt das Wichtigste: Die detaillierten Preise. Dafür bekommen Sie in den meisten Fällen  einen pauschalen Verkaufspreis, der allerdings mangels Vergleichbarkeit nicht genau beurteilt und bewertet werden kann.

Vorteile dieser Variante zusammengefasst

• Sie selbst müssen keine Mengenberechnung bzw. Massenermittlung durchführen. Dadurch sparen Sie allerdings nur den dafür nötigen Zeitaufwand, mit großer Wahrscheinlichkeit aber nichts an den Baukosten.   

• Die Mengen und Massen werden bei dieser Art von Baubeschreibung auf Basis der zur Verfügung gestellten Unterlagen (Eingabepläne, Energieausweis, Bau- und Leistungsbeschreibung, Produkt-Datenblätter und dergleichen) von den anbietenden Firmen selbst ermittelt.

Sollen Sie als Laie überhaupt selbst eine Bauausschreibung erstellen?

Ein vollständiges und genau auf Ihre individuellen Anforderungen abgestimmtes Leistungsverzeichnis sollte "eigentlich" nur von einem erfahrenen Baufachmann erstellt werden.

• Wenn Sie sich als Bauherr zutrauen, können Sie professionelle  Leistungsverzeichnisse aber durchaus auch selbst erstellen. Dazu gibt es heute spezielle Ausschreibungs-Vorlagen, die im Vergleich zum Nutzen sehr wenig Geld kosten, aber trotzdem professionelle Ergebnisse liefern.

• Sofern auch Sie sich die eingangs Frage stellen, ob Sie als Laie vielleicht auch selbst die nötigen Leistungsverzeichnisse und damit auch selbst eine Bauausschreibung erstellen könnten, lautet die Antwort eindeutig: Ja.

Trotzdem Vorsicht...

Ihnen muss klar sein, dass die Erstellung von Leistungsverzeichnissen keine Arbeit ist, die nur so nebenbei erledigt werden kann. Sie müssen dafür vielmehr genug Zeit einplanen und sich ausgiebig mit den einzelnen Bauleistungen beschäftigen.

• WENN Sie dazu bereit sind, stehen Ihnen für alle Hausbau-Gewerke professionelle Ausschreibungs-Vorlagen zur Verfügung.
  

• WENN Sie sich allerdings nicht zutrauen, ein Leistungsverzeichnis selbst erstellen zu können, aber trotzdem selbst Angebote einholen möchten, sollten Sie eine funktionale Leistungsbeschreibung verfassen.

Angebote ohne LV einholen

Ihre mögliche Alternative, wenn Sie ohne Leistungsverzeichnis Angebote einholen wollen... 

Die einzige Alternative zu einem (selbst erstellten) Leistungsverzeichnis ist also eine "ganz gewöhnliche" Beschreibung der gewünschten Bauleistungen - also eine Baubeschreibung, aus der Ihre Wünsche eindeutig hervorgehen.

In der Fachsprache wird so eine Baubeschreibung auch funktionale Leistungsbeschreibung genannt. Die im privaten Gebrauch üblichen Bezeichnungen für eine funktionale Leistungsbeschreibung:

• Bau- und Leistungsbeschreibung oder
  
• Bau- und Ausstattungsbeschreibung
  

So eine funktionale Baubeschreibung ist heute jedenfalls nicht nur bei Fertighausanbietern Standard, sondern auch im professionellen Wohn- und Gewerbebau - und das hat einen guten Grund: Damit werden schlicht und einfach Kosten gespart.

Diese praxistaugliche Vorgehensweise für das Einholen von Angeboten können Sie sich auch als private Bauherr zunutze machen. Wie gesagt:

• Eine aussagekräftige Beschreibung genügt - und das Beste daran: Eine funktionale Leistungsbeschreibung kann im Hinblick auf die technischen Details unter Umständen sogar sehr kurz gehalten werden.

• Alleine die Vorgabe, dass Ihr Einfamilienhaus beispielsweise im Passivhausstandard errichtet werden muss, würde unter Umständen schon völlig ausreichen, um die technischen Anforderungen festzulegen.

Bei den Ausstattungen hingegen können Sie sich auf den jeweiligen maximalen Materialpreis beschränken. Das können Sie beispielsweise bei den Fliesen oder bei den Bodenbelägen tun, bei den Sanitärgeräten, den Innentüren oder wo auch immer es um bestimmte Qualitäten geht.

Was die funktionale Leistungsbeschreibung alles enthalten sollte und was nicht

Grundsätzlich gilt: Alles in der Bau- und Leistungsbeschreibung muss so beschrieben sein, dass für die anbietende Firma eindeutig erkennbar ist, was genau angeboten werden soll.

• Das bedeutet aber NICHT, dass Sie jedes einzelne Produkt genau vorgeben sollen. Sie sollten sich vielmehr immer nur auf die wesentlichen Kriterien und Ziele konzentrieren.

Der Vorteil einer (funktionalen) Leistungsbeschreibung liegt ja für Sie als privater Bauherr und Baulaie darin, die technischen Details den anbietenden Firmen zu überlassen.

• Sie sollten daher beispielsweise nur angeben, welche U-Werte die verschiedenen Bauteile erreichen müssen. Allerdings können Sie auf diese Detailangaben sogar verzichten, wenn Sie überhaupt nur den gewünschten Energiestandard in kWh/(m²·a) vorgeben. 

Tatsache ist, dass sehr detaillierte Vorgaben für Sie als Bauherr mehr Nachteile als Vorteile haben.

Vergleichbar ist das mit Detailplänen, die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt werden. Dem ersten Anschein nach mögen solche Detailpläne zwar Sinn machen, bei genauerer Betrachtung wird aber erkennbar, dass ...

1. ein Detailplan der ausführenden Firma die Verantwortung für die richtige Ausführung abnimmt und
   
   
2. der Bauunternehmer durch diese zu vielen vorgegebenen Details praktisch aus der Haftung entlassen wird.

Wie die Baubeschreibung konkret geschrieben wird, kann jeder Bauherr im Wesentlichen selbst entscheiden. Hauptsache, es gibt keine Unklarheiten.

• Sie können dazu eine Checkliste verwenden, wo angekreuzt wird, was Sie alles haben wollen.
  
• Oder Sie verwenden dazu ein vorgefertigtes Muster-LV für alle Bau- und Handwerkerleistungen zur Errichtung Ihres bezugsfertigen Einfamilienhauses in individuell geplanter Ziegelmassiv- oder Holzbauweise.

Wo Sie die Muster-Baubeschreibung als Vorlage für Ihre funktionale Leistungsbeschreibung finden

Sie haben auf DIESER Seite nun einiges über die funktionale Leistungsbeschreibung erfahren - auch, dass es eine Muster-Baubeschreibung als Vorlage für das Erstellen dieser Leistungsbeschreibung gibt.

Wo finden Sie diese Ausschreibungs-Vorlage?

Auf einer eigenen Infoseite... Die einfache, aber umso wirkungsvollere Muster-Baubeschreibung für den Bau eines Einfamilienhaus in Ziegelmassivbauweise wurde von dieser Seite auf eine eigene Infoseite übersiedelt und ist nur einen einzigen Klick von hier entfernt...

Wofür entscheiden?

Wenn Sie alles aufmerksam gelesen haben, werden Sie vielleicht bemerkt haben, dass Sie das nur über diese Website erhältliche Muster-LV mit den darin enthaltenen Ausschreibungs-Vorlagen für sämtliche Hausbau-Gewerke für beide Möglichkeiten nutzen können.

• Einerseits für eine professionelle Bauausschreibung, andererseits aber auch für die funktionale Leistungsbeschreibung.

• Daraus ergibt sich, dass Ihnen das Muster-LV nicht nur für eine Bauausschreibung eine wertvolle Hilfe sein wird. Vielmehr können Sie damit generell unmissverständlich zum Ausdruck bringen, was Sie genau haben wollen.

Und noch nicht erwähnt wurde bis jetzt der wahrscheinlich größte Nutzen der Ausschreibungs-Vorlagen: Sie können mit dem im Muster-LV enthaltenen Kalkulations-LV auch die Baukosten kalkulieren.

Das im Muster-LV enthaltene Kalkulations-LV als Bau- und Leistungsbeschreibung

Möglicherweise wollen SIE das Muster-LV aus einem bestimmten Grund NICHT für die Erstellung einer Bauausschreibung verwenden? Eine Ausschreibung ist zwar in den meisten Fällen empfehlenswert, unter bestimmten Voraussetzungen kann aber tatsächlich darauf verzichtet werden.

Dabei gibt es eigentlich nur zwei konkrete Gründe, keine (umfassende) Bauausschreibung zu machen und damit auf den Versand von Ausschreibungsunterlagen zu verzichten:   

1. Wenn Sie sich bereits für einen Hausanbieter, beispielsweise für eine bestimmte Fertighausfirma, entschieden haben und auch ein entsprechendes Angebot vorliegt.
   
   
2. Wenn Sie sich schon alleine auf die Suche nach einer Hausbaufirma gemacht und von einem Bauunternehmen bereits ein Angebot für ein schlüsselfertiges Haus bekommen haben.
   

In beiden Fällen brauchen Sie trotzdem ein detailliertes Leistungsverzeichnis mit integrierten Richtpreisen für jede einzelne Bau- und Handwerkerleistung. Damit haben Sie ein wertvolles Werkzeug, um vorliegende Angebote professionell vergleichen und analysieren zu können:       

Was Sie mit dem Muster-LV bzw. Kalkulations-LV  konkret (auch) tun können:

• Sie können mit dem Kalkulations-LV herauszufinden, welche Leistungen in den Angeboten enthalten sind. Vor allem aber, was fehlt.

• Sie verfügen mit dem gesamten im Muster-LV enthaltenen Leistungskatalog über eine alles umfassende Profi-Checkliste. Damit können Sie vergleichen, welche Leistungen in Ihren Angeboten Bau- und Leistungsbeschreibungen enthaltenen sind. Und welche nicht.   

• Sie können mit dem Kalkulations-LV überprüfen, ob die in den vorliegenden Angebote angegebenen Preise angemessen sind. Oder doch viel zu hoch.

Das Muster-LV in Papierform

Ja, es stimmt schon: Die Welt wird immer digitaler und das Papier soll immer weniger werden. Auch papierlose Baustellen werden in naher Zukunft zum Alltag gehören. Für Sie als Bauherr wird damit allerdings sehr viel nicht mehr "greifbar". Im wahrsten Sinne des Wortes...

Vertrauen Sie daher bei den wirklich wichtigen Punkten auf die Papierform, damit Sie jederzeit etwas "in der Hand" haben. Und die Bau- und Leistungsbeschreibung ist beim Hausbau das Wichtigste überhaupt - nämlich die Auftragsgrundlage.    

• Sie können das im Muster-LV enthaltene Kalkulations-LV daher für Ihren Bauakt ausdrucken. Und zwar den gesamten Leistungskatalog. Also auch alle Leistungspositionen, die Sie (vorerst) noch nicht brauchen.

Das komplette Kalkulations-LV drucken

Warum Sie das komplette Kalkulations-LV drucken sollen und nicht nur die durch Angabe einer Positions-Menge ausgewählten Leistungspositionen?   

Weil es im Rahmen der späteren Angebotsbesprechungen mit den ausführenden Firmen mit großer Wahrscheinlichkeit zu Änderungen oder Anpassungen der von IHNEN ausgewählten Leistungspositionen kommen wird.

• Andere Leistungspositionen,                   
• andere Dimensionierungen,                      
• alternative Angebote mit zusammengefasstem Leistungsumfang.                     
• Leistungen, die sich erst im Nachhinein ergeben
  
• oder was auch immer.    

Alles mehr oder weniger geänderte Punkte und Leistungen, die im Kalkulations-LV fehlen würden, wenn nur die von IHNEN ausgewählten Leistungspositionen ausgedruckt werden.

Für alle diese beispielhaft angeführten Fälle haben Sie mit dem vollständigen Kalkulations-LV ein umfassendes Nachschlagwerk zur Hand, um jederzeit überprüfen zu können, ob die von den einzelnen FIRMEN alternativ angebotenen Bau- und Handwerkerleistungen im angemessenen Preisrahmen liegen.       

Abschließende Zusammenfassung

Egal, ob Sie eine eigene Bauausschreibung erstellen wollen oder ob Sie eher an eine qualifizierte Preisanfrage bei bestimmten Hausanbieten bevorzugen: Von den Excel Ausschreibungs-Vorlagen werden Sie in In jedem Fall massiv profitieren.

Was möchten Sie jetzt tun?