Auswirkung der Auftragsvergabe auf die Baupreise und Ihr gesamtes Bauprojekt

Bauauftrag unterschreiben

"Welche Möglichkeiten Sie als Bauherr bei der Auftragsvergabe haben, welche Vor- und Nachteile sich daraus ergeben und wofür auch Sie sich entscheiden sollten."

  • An wen und wie Sie die Bau- und Handwerkeraufträge vergeben, hat gravierende Auswirkungen auf den Erfolg Ihres gesamten Bauvorhabens.

  • Sie brauchen dieses Basis-Wissen auch für die Erstellung der Leistungsverzeichnisse zum Einholen von vergleichbaren Angeboten für alle Hausbau-Gewerke durch Einzel- oder Gesamtausschreibungen.

Basis-Wissen über Angebote & Auftragsvergaben

Volle Auftragsbücher, lange Wartezeiten auf Angebote, überlastete Firmen, ständige Terminverzögerungen, Zeitdruck an allen Ecken. Was private Bauherren schon bisher oft an den Rand der Verzweiflung brachte, wird heute durch zusätzliche Probleme sogar noch in den Schatten gestellt.

Fehlende Arbeitskräfte, steigende Baukosten, Unsicherheiten durch alle möglichen Krisen, damit verbundene Teuerungen.

Dazu noch Verschärfungen bei der Kreditvergabe zur Finanzierung Ihres Traums vom eigenen Haus.

Und auch die Anforderungen an den Hausbau selbst werden immer größer und verlangen allen Beteiligten immer mehr ab.

Energiestandards, die einzuhalten sind, um Fördergelder zu bekommen. Ökologische Baustoffe, Nachhaltigkeit, Umwelt- und Klimaschutz, technische Entwicklungen. Alles zusammen enorme Herausforderungen, die von privaten Bauherren bewältigt werden müssen - und mit der richtigen Hausbau-Strategie auch zu bewältigen sind.

Rechtzeitig helfen lassen 

Überschätzen Sie nicht Ihre eigenen Fähigkeiten. Nehmen Sie zur Kenntnis, dass auch Sie auf Ihrem Weg zum eigenen Haus Hilfe von Fachleuten brauchen. Lassen Sie sich vor wichtigen Entscheidungen und geplanten Auftragsvergaben von unabhängigen Baufachleuten beraten. 

  • Warten Sie nicht bis es zu spät ist.
  • Der beste Zeitpunkt, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, ist JETZT.

Kein Zeitdruck

  • Verbannen Sie das Wort "dringend" aus Ihrem Wortschatz. Alles, was schneller als normal gehen muss, kostet mehr Geld. 
  • Lassen Sie sich auch selbst nicht nicht unter Druck setzen und zu keinen Unterschriften drängen, wenn es um viel Geld geht. 

Keine Unklarheiten

  • Vergeben Sie keine Aufträge ohne Auftragsschreiben - auch nicht an Planer oder Architekten. Für einen schriftlichen Auftrag mit genau definiertem Leistungsumfang und den wichtigsten Konditionen muss immer Zeit sein. 
  • Unterschreiben Sie nichts, was Ihnen nicht ganz klar ist. Nehmen Sie bei Bedarf eine Rechtsberatung in Anspruch. Oder lassen Sie jedes einzelne Auftragsschreiben vorab von einem unabhängigen Baufachmann prüfen.

Professionelles Baumanagement

Bauen im Allgemeinen ist eine komplexe Angelegenheit, die von allen Beteiligten ein umfangreiches Fachwissen erfordert. Nicht nur in technischer Hinsicht, sondern vor allem auch im Hinblick auf die praktische Abwicklung von Bauvorhaben. 

Dabei spielt es keine große Rolle, ob es darum geht, ein gewerbliches Großprojekt zu realisieren oder ein privates Hausbau-Projekt. Es ist auch egal, in welcher Bauweise gebaut werden soll. 

Voraussetzung ist in jedem Fall, dass alle Bauleistungen und Handwerkerarbeiten von Fachleuten durchgeführt werden, die im wahrsten Sinne des Wortes ihr Handwerk verstehen. 

Diese ohnehin vorausgesetzte Fachkompetenz der ausführenden Firmen allein reicht jedoch nicht aus, um ein Bauvorhaben termingerecht, mängelfrei und unter Einhaltung der festgelegten Gesamtkosten zu verwirklichen. 

Genau diese von jedem Bauherrn angestrebten Ziele können vielmehr immer nur mit einem professionellen Baumanagement durch kompetente Baufachleute erreicht werden. Das bedeutet auch, dass bei ausnahmslos jedem Bauvorhaben Kosten für die Planung und Organisation der Bauabwicklung anfallen.

Kosten für Baumanagement fallen immer an

  • Als privater Bauherr muss Ihnen daher von Anfang an klar sein, dass auch bei Ihrem Hausbau-Projekt in jedem Fall Kosten für das unverzichtbare Baumanagement einkalkuliert werden müssen.
  • Diese Baumanagement-Kosten liegen normalerweise bei rund 10 % bis 15 % der Gesamtkosten. Grundlage für jedes Baumanagement sind neben den bewilligten Bauplänen die einzelnen Leistungsverzeichnisse für jedes Gewerk.
  • Im Baumanagement sind auch die anteiligen Kosten für den Entwurfsplan und das Zeichnen der Eingabepläne / Einreichpläne enthalten. Die Planungskosten sind abhängig von der Hausgröße, haben aber insgesamt keine gravierende Auswirkung auf die Gesamtkosten Ihres Bauprojektes.
  • Wie gesagt: Die Kosten für das Baumanagement fallen immer an. Und auch Sie können diese Kosten nicht zur Gänze einsparen. Auch dann nicht, wenn Sie möglicherweise aufgrund einer Überschätzung Ihrer eigenen Fähigkeiten glauben, das Baumanagement auch selbst übernehmen zu können.

50 % Einsparung durch eigene Leistungsverzeichnisse

  • In den angegebenen Gesamtkosten für das Baumanagement sind allerdings auch die Kosten für die LV-Erstellung und Bauausschreibung enthalten. Dadurch sind auch bei den Baumanagement-Kosten Einsparungen möglich.
  • Die anteiligen Kosten für die Erstellung der Ausschreibungsunterlagen können Sie um etwa 50 % reduzieren, wenn Sie die für jedes Gewerk benötigten Leistungsverzeichnisse (LV) mit den vom Autor dieser Website entwickelten Excel Muster-LV selbst erstellen.

Noch wesentlich größere Einsparungen

  • Allein die Senkung der Kosten für das Baumanagement durch des Erstellen von Leistungsverzeichnissen in Eigenregie lohnt sich bereits. Die Einsparungen sind dabei um ein Vielfaches höher als die vergleichsweise sehr geringen Investitionskosten in Ihre Muster-LV-Version.
  • Mit den vergleichbaren Angeboten, die nur mit Leistungsverzeichnissen und einer Bauausschreibung zu bekommen sind, werden Sie schlussendlich aber noch viel größere Einsparungen bei den Baupreisen erzielen.
  • Sie können damit nicht nur den theoretischen Bestpreis für eine bestimmte Bauleistung ermitteln, sondern auch den tatsächlichen Bestbieter, wobei das in den seltensten Fällen der Anbieter mit den günstigsten Angebotspreisen ist.

Geld allein ist nicht alles

  • Es geht vielmehr immer um ein Gesamtpaket. Angemessene Angebotspreise UND Erfahrung, Zuverlässigkeit, Kompetenz, Sicherheit. Geld allein ist daher auch bei Ihrem Hausbau-Projekt nicht alles.
  • Ohne funktionierendes Baumanagement durch professionelle Baufachleute sind auch die günstigsten Baupreise wertlosDer Erfolg Ihres Bauvorhabens hängt daher vor allem davon ab, wer den Bau Ihres Hauses am professionellsten organisieren kann.

Ihre wichtigste Hausbau-Entscheidung

  • Wer nun ganz konkret für das Baumanagement Ihres individuellen Bauvorhabens zuständig sein wird, steht in direktem Zusammenhang mit Ihrer Entscheidung, wie und an wen Sie Ihre Bau- und Handwerkeraufträge vergeben werden.
  • Der mit Abstand wichtigste Schritt auf Ihrem oft sehr mühsamen Weg zum eigenen Haus ist demnach die alles entscheidende Auftragsvergabe. Hier nun Ihre Möglichkeiten einer praxisnahen Auftragsvergabe und was Sie darüber wissen müssen ...

Voraussetzungen für jede Auftragsvergabe

1. Kostenschätzung. Sie müssen die erzielbaren Baupreise kennen. Mit den Excel Kalkulations-Vorlagen für jedes Gewerk können Sie vergleichbare Angebote einholen oder selbst berechnen, wie hoch die Auftragssummen sein dürfen.

2. Baufinanzierung. Sofern Sie nicht über ausreichende Barmittel verfügen, muss eine Finanzierungszusage Ihrer finanzierenden Bank vorliegen. Diese brauchen Sie als Sicherstellung für den Auftragnehmer (AN). Im Gegenzug sollten Sie vom AN eine Erfüllungsgarantie verlangen.

3. Vorentwurf. Sie müssen als Bauherr wissen, was SIE wollen und was Sie sich leisten können. Ihre Vorstellungen dokumentieren Sie in Ihrem selbst erstellen Vorentwurf, dieser ist die Grundlage für alle weiteren Schritte der Hausplanung.

1. Auftragsvergaben für jedes Gewerk an einzelne Bau- und Handwerksbetriebe

Sie können für jedes Gewerk einen eigenen Einzelauftrag vergeben und alle für den Bau Ihres Hauses erforderlichen Bau- und Handwerkerleistungen von jeweils spezialisierten Fachbetrieben durchführen lassen.

  • Auftragnehmer (AN): Kleine oder mittelgroße Bau- und Handwerksbetriebe mit der Spezialisierung auf ein (einzelnes) Fachgebiet. Meistens Familienbetriebe, Inhaber als Haupt-Ansprechpartner.

Vorteile

Vorteil Plus

Große Auswahl an Firmen. Sie werden auch in Ihrer Region relativ einfach geeignete Firmen finden, die Ihnen ein Angebot über die gewünschten Bau- und Handwerkerleistungen erstellen (könnten).

Vorteil Plus

Spezialisierte Fachbetriebe. Sie bekommen es durchwegs mit Firmen zu tun, die sich auf ein bestimmtes Gewerk spezialisiert haben. Sie dürfen davon ausgehen, dass diese Leute ihr Handwerk verstehen.

Vorteil Plus

Größte Einflussmöglichkeit. Sie haben als Bauherr ein Mitspracherecht bei jedem Gewerk. Technisch mögliche Änderungen sind jederzeit möglich, auch während der Bauausführung.

Nachteile

Nachteil Minus

Nicht geeignet für private Bauherren. Die beauftragten Firmen müssen von Baufachleuten koordiniert werden. Voraussetzung für die Vergabe von Einzel-Aufträgen ist daher ein professionelles Baumanagement. Alles andere ist zum Scheitern verurteilt.

Nachteil Minus

Höhere Angebotspreise. Die meisten Betriebe sind gut ausgelastet und aufgrund der hohen Nachfrage daher auch teurer. Motto: "Wenn schon Aufträge, für die wir eigentlich keine Zeit haben, dann zumindest zu einem gutem Preis."  

Nachteil Minus

Begrenzte Verfügbarkeit. Viele Handwerksbetriebe arbeiten für gewerbliche Auftraggeber und sind daher oft nicht in der Lage, Angebote für private Bauherren auszuarbeiten.

Nachteil Minus

Mängel- und Kostenrisiko. Die Verantwortung der gesamten Bauausführung liegt beim Auftraggeber. Bei Mängeln müssen zuerst die Verantwortlichen ermittelt werden, in der Praxis sind dadurch Streitfälle vorprogrammiert. Gestritten wird immer um Geld.

Nachteil Minus

Risiko Hausplanung. Sie selbst sind verantwortlich für die Planung Ihres Hauses. Mangelhafte Planung gehört zu den häufigsten Gründen für Mehrkosten bei der Endabrechnung. Dafür sollten bei der Kalkulation zur Sicherheit mind. 10 % Reserven einkalkuliert werden.

Kalkulation Auftragsvergabe einzeln:

  • Baukosten + Gewinn + Baumanagement + 10 % Reserve = Baupreise

Fakten / Entscheidungshilfe:

  • Höhere Baupreise
  • Hohes Mängelrisiko
  • Hohes Kostenrisiko

2. Auftragsvergabe an Generalunternehmer (GU)

Sie können den Auftrag für die Durchführung aller erforderlichen Bau- und Handwerkerleistungen an einen einzigen Auftragnehmer vergeben und dazu mit einem geeigneten Komplettanbieter einen GU-Vertrag abschließen.

  • Auftragnehmer (AN): Bauunternehmen beliebiger Größe. Die erforderlichen Arbeiten für den Hausbau werden vom beauftragten Generalunternehmer selbst und / oder von Partnerbetrieben bzw. Subunternehmen durchgeführt. 

Vorteile

Vorteil Plus

Risikoübernahme durch GU. Die Verantwortung der gesamten Bauausführung liegt beim Auftragnehmer. Sie selbst müssen sich im Hinblick auf die Bauausführung praktisch um nichts kümmern. Die gesamte Mängelhaftung liegt beim Generalunternehmer.

Vorteil Plus

Individueller Leistungsumfang. Sie können selbst entscheiden, welche Leistungen der Generalunternehmer erbringen soll. Vom üblichen Rohbau über einen Edelrohbau mit erweitertem Leistungsumfang bis zur Bezugsfertigstellung ist alles möglich.

Vorteil Plus

Zügiger Bauablauf. Generalunternehmer arbeiten mit eingespielten Teams und Subfirmen. Eine detaillierte Arbeitsvorbereitung sorgt für straffe Termin- und Bauzeitpläne, die schon alleine aus Eigeninteresse des GU einen raschen Baufortschritt gewährleisten.

Vorteil Plus

Festpreise. Im Generalunternehmer-Bau ist es üblich, pauschale Festpreise zu vereinbaren. Damit entfällt für den Auftraggeber das Kostenrisiko. Der GU spart die Kosten für eine detaillierte Abrechnung der einzelnen Bauleistungen ein. 

Vorteil Plus

Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Übernahme des gesamten Baurisikos durch den GU ist höher zu bewerten als der einkalkulierte GU-Zuschlag in Höhe von rund 15 % der Baukosten. Insgesamt bietet der GU daher angemessene Baupreise.

Nachteile

Nachteil Minus

Keine Hausplanung. Der GU ist nur für die Bauausführung verantwortlich und hat daher nichts mit der Planung des Hauses zu tun. Grundlage für jeden GU-Vertrag sind aktuelle Baupläne, die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt werden müssen. 

Nachteil Minus

Eingeschränkte Mitbestimmung. GU arbeiten mit festen Vertragspartnern zusammen, Leistungen werden nicht ausgeschrieben. Damit ist keine unabhängige Qualitäts- und Preiskontrolle möglich. Normalerweise kein Mitspracherecht bei der Auswahl der Subfirmen.

Nachteil Minus

Kalkulationsrisiko. Der GU muss auch Bauleistungen anbieten, die erst nach einem halben Jahr oder später ausgeführt werden. Da zukünftige Preisentwicklungen nicht vorhergesagt werden können, ist bei einzelnen Gewerken eine Festpreis-Kalkulation oft nicht möglich.

Nachteil Minus

Sicherheitszuschläge. Für nicht vorhersehbare Preisentwicklungen bei Subunternehmer-Leistungen können die Angebotspreise durch Sicherheitszuschläge erhöht werden. Oder der GU wird für einzelne Teilleistungen gar kein Angebot legen (können).

Nachteil Minus

Längere Vorbereitungsphase. Voraussetzung für eine weitgehende  Kostensicherheit bei GU-Verträgen ist eine praxisnahe Planung, die daher sehr genau und sorgfältig durchgeführt werden muss. Dafür muss ausreichend Zeit eingeplant werden.

Nachteil Minus

Erhöhtes Insolvenzrisiko. Da der GU Ihr einziger Vertragspartner für alle Gewerke ist, würde dessen Konkurs aufgrund der hohen Auftragssumme möglicherweise auch trotz vertraglich vereinbarter Sicherheiten den größten finanziellen Schaden verursachen.

Kalkulation Generalunternehmer:

  • Baukosten + Gewinn + GU-Zuschlag = Baupreise

Fakten / Entscheidungshilfe:

  • Angemessene Baupreise
  • Professionelle Bauabwicklung
  • Baurisiko liegt bei GU
  • Keine Planungsleistungen
  • Mögliches Kostenrisiko
  • Erhöhtes Insolvenzrisiko

3. Auftragsvergabe an Architekt

Sie können nur die Planung Ihres Hauses oder die Realisierung des gesamten Hausbau-Projektes an einen Architekt übergeben und dazu mit dem Architekt Ihres Vertrauens einen Architektenvertrag abschließen.

  • Auftragnehmer (AN): Architekt / Architekturbüro

Vorteile

Vorteil Plus

Individuelle Planung Architektenhaus. Architekten sind darauf spezialisiert sind, einzigartige und architektonisch ansprechende Häuser zu planen. Sie bekommen daher vom Architekt sicher kein Haus von der Stange, sondern etwas Besonderes.

Vorteil Plus

Unabhängig. Freie Architekten sind unabhängige Vertrauenspersonen, die strengen Standesregeln unterliegen und verpflichtet sind, ausschließlich die Interessen des Auftraggebers vertreten, um die gemeinsam gesteckten Ziele bestmöglich zu erreichen.

Vorteil Plus

Bauherrenvertretung. Ihr Architekt erstellt und unterzeichnet in Ihrem Namen alle baurechtlich erforderlichen Unterlagen wie Baupläne und Baubeschreibungen und kümmert sich verlässlich (in DE als Bauvorlagenberechtigter) um die Erwirkung der Baugenehmigung.

Vorteil Plus

Trennung von Planung und Bauausführung. Vom Architekt werden alle Bau- und Handwerkerleistungen breit gestreut ausgeschrieben, dadurch weitgehender Einfluss auf die Bauqualität. Gleichzeitig hohe Kosten-Transparenz und Auftragsvergaben zu Bestpreisen.

Vorteil Plus

Bestpreise. Für alle erforderlichen Bau- und Handwerkerleistungen werden über Ausschreibungen vergleichbare Angebote von einzelnen Fachbetrieben eingeholt. Damit ist gewährleistet, dass die Aufträge für alle Gewerke vom Architekt immer an den Bestbieter vergeben werden.

Vorteil Plus

Mitbestimmung. Sie haben bei berechtigtem Bedarf jederzeit die Möglichkeit, Planänderungen vornehmen zu lassen. Als Bauherr können Sie außerdem auch selbst vorschlagen, welche Firmen vom Architekt zur Angebotslegung eingeladen werden sollen. 

Vorteil Plus

Geringes Insolvenzrisiko. Architekten vergeben die einzelnen Bau- und Handwerksbetriebe im Namen des Auftraggebers. Bonitätsprüfungen sind obligat. Damit wird ein allfälliges Insolvenzrisiko auf ein Minimum reduziert.

Vorteil Plus

Refinanzierung Architektenhonorar. Das Honorar für Architekten liegt zwischen zehn und fünfzehn Prozent der Bausumme. Durch richtiges Vorgehen können diese Kosten bei den Auftragsvergaben für die einzelnen Gewerke wieder hereingebracht werden.

Nachteile

Nachteil Minus

Schönheit vor Wirtschaftlichkeit. Architekten sind künstlerisch veranlagt. Konzentration vor allem auf die Gestaltung Ihres Hauses. Praxistaugliche Planung und betriebswirtschaftliches Denken wird von planenden Architekten mangels Baustellenerfahrung oft vernachlässigt.

Nachteil Minus

Eingeschränktes Angebot. Geeignete Architekten, die nicht nur planen, sondern auch eine umfassende Baustellenerfahrung haben, sind eher selten und daher auch schwerer zu finden.

Nachteil Minus

Bauzeitrisiko. Ausführende Firmen können nur dann die vertraglich vereinbarten Termine einhalten, wenn vom Architekt alle erforderlichen Ausführungspläne rechtzeitig geliefert werden. In der Praxis kommt es dabei häufig zu Verzögerungen, die der Architekt zu verantworten hat.

Kalkulation Architekt:

  • Baukosten + Gewinn + Honorar Architekt = Baupreise

Fakten / Entscheidungshilfe:

  • Individuelle Planung Architektenhaus
  • Mehr gestalterisches Denken
  • Weniger wirtschaftliches Denken
  • Weniger Baupraxis
  • Bauzeitrisiko

4. Auftragsvergabe an Planungs- und Baumanagement-Büro

Sie können die Realisierung Ihres Hausbau-Projektes zur Gänze an professionelle Baumanager übergeben und dazu den Gesamtauftrag für Planung und Bauausführung an einen Generalübernehmer vergeben.

  • Auftragnehmer (AN): Baumanagement-Firmen beliebiger Größe mit der Spezialisierung auf die Organisation von Bauprojekten, auch mit eigenem Personal für die Planung Ihres Hauses. 

Vorteile

Vorteil Plus

Zusammenarbeit mit allen Spezialisten. Baumanager haben einfachen Zugang zu allen Fachspezialisten und kümmern sich um alles, was im Auftragsumfang enthalten ist. Architekten, Statiker, Geologen, Bausachverständige oder beliebige andere Experten.

Vorteil Plus

Praxisgerechte Umsetzung der Hausplanung. Baumanager sind Baufachleute mit umfassender Baustellenerfahrung und wissen am besten, wie die vom Planer / Architekt erstellten Entwurfspläne in problemlos realisierbare Baupläne umgesetzt werden können.

Vorteil Plus

Wirtschaftliche Projektabwicklung. Baumanagement-Firmen handeln vor allem nach wirtschaftlichen Kriterien und sind darauf spezialisiert, Bauvorhaben unter Einhaltung der vereinbarten Qualitäts-Standards zu den vorgegebenen Projektkosten abzuwickeln.

Vorteil Plus

Trennung von Planung und Bauausführung. Vom Baumanger werden alle Bau- und Handwerkerleistungen breit gestreut ausgeschrieben, dadurch weitgehender Einfluss auf die Bauqualität. Gleichzeitig hohe Kosten-Transparenz und Auftragsvergaben zu Bestpreisen.

Vorteil Plus

Mitbestimmung. Sie haben bei berechtigtem Bedarf jederzeit die Möglichkeit, Planänderungen vornehmen zu lassen. Als Bauherr können Sie außerdem auch selbst vorschlagen, welche Firmen vom Baumanager zur Angebotslegung eingeladen werden sollen. 

Vorteil Plus

Örtliche Bauaufsicht / ÖBA. Baumanager sind zentrale Ansprechpartner für alle am Bau Beteiligten und kümmern sich vor Ort auf der Baustelle um alle Angelegenheiten der Bauausführung. Vertragseinhaltung, Qualitätskontrolle, Dokumentation, Abrechnung.

Vorteil Plus

Geringes Insolvenzrisiko. Baumanagement-Büros vergeben in Ihrem Namen Aufträge an einzelne Bau- und Handwerksbetriebe. Bonitätsprüfungen sind obligat. Damit wird ein allfälliges Insolvenzrisiko auf ein Minimum reduziert.

Vorteil Plus

Refinanzierung Honorar. Ein professionelles Baumanagement kostet zwischen zehn und fünfzehn Prozent der Bausumme. Diese Kosten werden in der Praxis durch optimal verhandelte Vergabepreise meistens zur Gänze wieder hereingebracht.

Nachteile

Nachteil Minus

Keine. Auch bei kritischer Beurteilung können bei dieser Art der Auftragsvergabe keine Nachteile angeführt werden. Nennenswert ist eventuell nur ein einziger Punkt, der zu berücksichtigen ist:

Nachteil Minus

Erhöhter Rechercheaufwand. Geeignete Anbieter für Planungs- und Baumanagementleistungen wird es auch in Ihrer Region geben, diese sind allerdings nicht immer einfach zu finden. Der Zeitaufwand für die oft mühsame Suche macht sich aber in jeder Hinsicht bezahlt. 

Kalkulation Baumanagement-Büros:

  • Baukosten + Gewinn + Honorar Baumanagement = Baupreise

Fakten / Entscheidungshilfe:

  • Baufachleute mit Baupraxis
  • Zusammenarbeit mit Fachspezialisten
  • Wirtschaftliches Denken und Handeln
  • Auftragsvergabe zu Bestpreisen
  • Geringe Risiken

Weitere Möglichkeiten der Auftragsvergabe

Die bisher angeführten vier Möglichkeiten bei der Vergabe Ihrer Bau- und Handwerkeraufträge zur Errichtung Ihres Hauses kommen in Praxis am häufigsten vor. Darüber hinaus gäbe es noch andere Möglichkeiten, die im Wesentlichen aber vergleichbar sind mit der Auftragsvergabe an Architekten oder Baumanager.

Bei diesen anderen Möglichkeiten der Vergabe Ihre Aufträge müssten der Architekt oder Baumanager nur durch andere Personen ersetzt werden. Das können sein:

  • Bausachverständige
  • Bauingenieure
  • Ziviltechniker
  • Bauberater / Baubegleiter

Entsprechende Erfahrungen mit der professionellen Bauorganisation vorausgesetzt, sind alle diese Baufachleute genauso in der Lage, ein Bauvorhaben erfolgreich abzuwickeln. Der einzige Unterschied:

  • Architekten sind durch die künstlerische und kreative Veranlagung in gestalterischer Hinsicht die besseren Hausplaner.

Wofür entscheiden? Was ist empfehlenswert

Sie wissen bereits, dass die Voraussetzung für den Erfolg Ihres Bauvorhabens in jedem Fall ein professionelles Baumanagement ist. Als privater Bauherr und Hausbau-Laie sollten Sie sich daher auf keine Vergabe der Aufträge an einzelne Firmen einlassen. Damit bleiben diese Möglichkeiten der Auftragsvergabe übrig:

  1. Baumanagement-Büro
  2. Architekt
  3. Generalunternehmer

Die angeführte Reihenfolge ergibt sich aus den jeweils angeführten Fakten und Entscheidungshilfen. Die beste Lösung für die Realisierung Ihres Hausbau-Projektes ist daher definitiv die Beauftragung eines Baumanagement-Büros.

Von allem das Beste

Grundsätzlich gilt: Alles ist besser als die Vergabe von Einzelaufträgen in Eigenregie. Daher könnten Sie sich natürlich auch für einen Generalunternehmer oder einen Architekt entscheiden. In diesen Fällen müssten Sie aber die oben unter "Fakten / Entscheidungshilfe" angeführten Nachteile in Kauf nehmen.

Was spricht daher dagegen, sich für die mit Abstand professionellste und beste Lösung zu entscheiden?

  • Nichts. Sie müssen sich nur auf die vielleicht nicht immer ganz einfache Suche nach geeigneten Baumanagement-Büros machen.

Gehen Sie so vor:

1. Recherche / Suche

Suchen Sie im Internet in Ihrer Region nach Planungs- und Baumanagement-Büros. Nutzen Sie dazu Google Maps. Geben Sie den Suchbegriff "Baumanagement" in Ihre Suchmaschine ein und klicken Sie bei den Ergebnissen auf Maps.

  • Verschieben Sie bei Bedarf den Kartenausschnitt, um den Suchradius zu erweitern, klicken Sie dann auf "In diesem Gebiet suchen".
Google Maps Suche nach BaumanagementBeispiel Suche Google Maps nach 'Baumanagement'
  • Auf der Landkarte werden Sie auch in Ihrer Region genug Ergebnisse bekommen. Ihr Suchradius kann ruhig bis zu 200 km betragen.
  • Filtern Sie alle Baumanagement-Büros heraus, die auch die Bauorganisation von Einfamilienhäusern in ihrer Referenzliste haben. 
  • Erstellen Sie eine Liste mit Telefonnummer und starten Sie Rundrufe.
  • Fragen Sie nach, wer Interesse an Ihrem Bauvorhaben hat.
  • Filtern Sie jene Baumanagement-Büros heraus, die bei Ihren Telefonaten einen guten Eindruck hinterlassen haben.
  • Vereinbaren Sie bei Interesse einen ersten Kennenlern-Termin, damit Sie sich vor Ort ein Bild von Ihrem zukünftigen Bauherrenvertreter machen können.

2. Präsentation Ihres Hausbau-Projektes

Erinnerung: Voraussetzungen für die Auftragsvergabe

Die Präsentation Ihrer vorbereiteten Unterlagen hat den Zweck, vom Baumanager ein Angebot zu bekommen. Dazu muss klar sein, was Sie wollen. Wenn später alles klar ist, werden Sie ein Angebot in Form eines Baumanagement-Vertrages mit detailliertem Leistungsumfang bekommen.

  • Erklären Sie dem Baumanager Ihr Bauvorhaben. Erzählen Sie, was Sie sich vorstellen, wie viel alles höchsten kosten darf und alles, was wichtig ist.
  • Keine Sorge, dass Sie etwas vergessen. Der interessierte Baumanager wird ohnehin eine Menge Fragen stellen und alles wissen wollen, was für eine Zusammenarbeit wichtig ist.
  • Falls Sie noch nicht wissen, wie Ihr Haus genau ausschauen soll, kann sich der Baumanager neben der Organisation der übrigen Fachspezialisten wie Statiker oder Haustechnikplaner auch um einen geeigneten Architekten für den Entwurf kümmern
  • Keine Abstriche machen. Bevor Sie den Leistungsumfang reduzieren, müssen Sie wissen, wie viel alles zusammen kostet.
  • Sofern sinnvolle Einsparungen möglich sind, können Sie eventuelle Eigenleistungen oder einen Bau in Bauetappen später immer noch mit dem Baumanager klären.
  • Der Baumanager hilft Ihnen in jedem Fall, die für Sie optimale Hausbau-Lösung auszuarbeiten.  

3. Auftrag vergeben

Mit der Auftragsvergabe werden Sie Ihre wichtigste Etappe auf Ihrem Weg zum eigenen Haus abgeschlossen haben. Alles, was  Sie bisher unternommen haben, hatte nur einen einzigen Zweck: Ihr Unterschrift unter den Bauauftrag zu setzen.

Ab diesem Zeitpunkt nimmt alles seinen Lauf und im Wesentlichen gibt es dann kein Zurück mehr. Gleichzeitig ist die Vergabe des Auftrags an Ihren Baumanager auch der Startschuss für das schrittweise Leeren Ihres Baukontos.

Alles zusammen ein guter Grund, auch das Auftragsschreiben für die Beauftragung IHRES Baumanagers einer genauen Überprüfung zu unterziehen. 

  • Sind alle Formulierungen im Auftragsschreiben verständlich?
  • Wissen Sie genau, was Sie unterschreiben?
  • Gibt es irgendwelche Unsicherheiten?
  • Wo können Fallstricke versteckt sein?
  • Was passiert, wenn irgendetwas passiert?

Dringende Empfehlung:

Wenn Sie auch nur eine Spur von Unsicherheit fühlen oder Ihr Bauchgefühl vor Ihrer entscheidenden Unterschrift zur Vorsicht rät, sollten Sie wie jeden anderen Vertrag auch den Baumanagement-Vertrag von einem unabhängigen Dritten prüfen lassen. Beispielsweise auch vom Autor dieser Website.

Nein. Sie lesen hier keinen Verkaufstext. Ich möchte Ihnen nur helfen, auf Ihrem Weg zum eigenen Haus möglichst keine Fehler zu machen. Und einer der häufigsten Fehler ist das voreilige Unterschreiben von Bauverträgen, bei denen es um sehr viel Geld geht. Was tun?

Auswirkung der Auftragsvergabe an ein Baumanagement-Büro auf die Baupreise

Der vielleicht wichtigste Vorteil der Auftragsvergabe an ein Baumanagement-Büro versteckt sich hinter dem Punkt Refinanzierung Honorar. Bedeutet konkret:

  • Wenn Sie Ihr Hausbau-Projekt von professionellen Baumanagern realisieren lassen, können Sie davon ausgehen, dass sich das im Baumanagement-Vertrag vereinbarte Honorar spätestens bei Schlussabrechnung wieder hereinbringen werden. 
  • Tatsache ist, dass Baumanager in der Praxis die besten Preisverhandler sind. Die bei den einzelnen Auftragsvergaben erzielten Einsparungen werden daher insgesamt höher ausfallen als die Kosten für das im Baumanagement-Vertrag vereinbarte Honorar.

Festpreishonorar und Erfolgshonorar

Mit Baumanagement-Büros sind unter Umständen noch zusätzliche Einsparungen möglich. Konkret besteht zumindest die Möglichkeit, zusätzlich zum normalen Honorar auch noch ein Erfolgshonorar zu vereinbaren.

Dazu müssen Sie wissen, dass das Honorar für alle Baumanagement-Leistungen auf Grundlage einer realistischen Kostenschätzung berechnet und angeboten wird. Für diese Kostenschätzung verwendet der Baumanager die von Ihnen zur Verfügung gestellten Unterlagen über Ihr gewünschtes Haus. Dabei gilt:

  • Umso genauer Ihre Unterlagen und Angaben, desto genauer wird die Kostenschätzung ausfallen.
  • Umso höher die Kostenschätzung, desto höher auch das Honorar.

Normalerweise orientiert sich das Honorar für das Baumanagement an der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, und liegt in den meisten Fällen zwischen 10 % und 15 % der Baukosten.

  • Bei ungenau geschätzten Baukosten (aufgrund fehlender Baupläne) sollten Sie ohne Berücksichtigung eines zusätzlichen Erfolgshonorars sicherheitshalber von rund 15 % ausgehen.

Beispiel für Honorare:

  • Geschätzte Gesamtkosten: 300.000 €
  • Davon Honorar 15 % = 45.000 €
  • Davon Honorar 10 % = 30.000 €

Es zahlt sich also aus, dem Auftragnehmer möglichst genaue Unterlagen und Vorstellungen von Ihrem Haus vorzulegen. Allerdings ist damit noch nicht gesagt, dass der Baumanager tatsächlich für ein Honorar von 10 Prozent für Sie arbeiten wird. 

10 Prozent Honorar sind zwar durchaus üblich, der Baumanager würde aber sicherlich gerne etwas mehr verdienen. Und das soll er auch, WENN er sich für den wirtschaftlichen Erfolg Ihres Bauvorhabens wirklich einsetzt.

Was tun?

  • Vereinbaren Sie mit dem Baumanager ein Festpreishonorar in Höhe von 10 % der Kostenschätzung. Damit wird für den Baumanager das Kostenrisiko weitgehend minimiert.

  • Vereinbaren Sie dann zusätzlich zum Festpreishonorar auch noch ein Erfolgshonorar in Höhe von 50 % der erzielten Einsparungen.

Durch die Vereinbarung eines zusätzlichen Erfolgshonorars entsteht für beide Vertragsparteien eine klassische Win-Win-Situation. Der Baumanager kann bei entsprechendem Einsatz ein zusätzliches Honorar erwirtschaften. Sie als Bauherr können dadurch die Gesamtkosten Ihres Bauvorhabens reduzieren.

Beispiel für die Auswirkung eines Erfolgshonorars:

  • Geschätzte Gesamtkosten: 300.000 €
  • Davon Festpreishonorar 10 % = 30.000 €
  • Realistische Gesamt-Einsparungen durch optimierte Auftragsvergaben: 15 %
  • Einsparungen gesamt in €: 45.000 €
  • Daher Gesamtsumme Auftragsvergaben: 255.000 €

Berechnung Honorar:

  • Geschätzte Gesamtkosten: 300.000 €
  • Davon 10% Festpreishonorar: 30.000 €
  • Einsparungen gesamt in €: 45.000 €
  • Davon 50% Erfolgshonorar: 22.500 €
  • Honorar gesamt: 30.000 € + 22.500 € = 52.500 €

Ihre Gesamtkosten als Bauherr:

  • Geschätzte Gesamtkosten: 300.000 €
  • abzüglich 15 % Einsparungen: - 45.000
  • Gesamtsumme Auftragsvergabe: 255.000 €
  • Honorar gesamt: 52.500 €
  • Ihre tatsächlichen Gesamtkosten: 307.500 €

Dieses realistischen Zahlenbeispiel zeigt, dass sich die Kosten für das professionelle Baumanagement bei kluger und strategisch durchdachter Auftragsvergabe am Ende fast zur Gänze amortisieren. 

  • Ohne Baumanagement werden die Gesamtkosten wesentlicher höher sein. In diesem Fall sollten Sie davon ausgehen, dass maximal die geschätzten Gesamtkosten (z.B. 300.000 € statt 255.500 €) erreicht werden können.

Welche konkreten Zahlen bei Ihrem individuellen Bauvorhaben im Spiel sein werden, hängt von Ihrer persönlichen Vorbereitung ab. Und der wichtigste Teil dieser Vorbereitungen ist das Erstellen eines Leistungsverzeichnisses. 

Damit können Sie schon vorab auch selbst eine realistische Kostenschätzung durchführen und ermitteln, um welche Gesamtkosten es in Ihrem Fall gehen wird. Dieses Basis-Wissen um die möglichen Baukosten Ihres Bauvorhabens wird Ihnen auch bei der Auftragsvergabe an den Baumanager eine wertvolle Hilfe sein.

Nicht vergessen ...

Egal, an wen Sie Ihren Auftrag zum Bau Ihres Hauses schlussendlich tatsächlich vergeben werden:

  • Sie werden in jedem Fall ein detailliertes Leistungsverzeichnis erstellen müssen, um zu dokumentieren, was Sie haben möchten.
  • Tun SIE das nicht, wird ein anderer das in jedem Fall benötigte LV auf Ihre Kosten für Sie erstellen.

Danke für Ihr aufmerksames Lesen. Wenn Sie das Gelesene und Gelernte auch anwenden, werden Sie davon auch massiv profitieren können. Der Erfolg Ihres Bauvorhabens liegt also alleine in Ihren Händen.

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