"Ihre Möglichkeiten bei der Auftragsvergabe, welche Vor- und Nachteile sich daraus jeweils ergeben, wie sich Ihre Entscheidung auf die Baupreise auswirkt und mit welchem Vertragspartner auch Sie das geringste Risiko eingehen."
An wen und wie Sie die Bau- und Handwerkeraufträge vergeben, hat gravierende Auswirkungen auf den Erfolg Ihres gesamten Bauvorhabens.
Lesen Sie alles aufmerksam durch. Die Erfahrung zeigt, dass fast alle Bauherren die Wichtigkeit der richtigen Vorgehensweise bei der Auftragsvergabe massiv unterschätzen. Auch Sie werden daher nur dann Fehlentscheidung vermeiden können, wenn Sie gut informiert sind.
Volle Auftragsbücher, lange Wartezeiten auf Angebote, überlastete Firmen, ständige Terminverzögerungen, Zeitdruck an allen Ecken. Was private Bauherren schon bisher oft an den Rand der Verzweiflung brachte, wird heute durch zusätzliche Probleme sogar noch in den Schatten gestellt.
Fehlende Arbeitskräfte, steigende Baukosten, Unsicherheiten durch alle möglichen Krisen, damit verbundene Teuerungen.
Dazu noch Verschärfungen bei der
Kreditvergabe
zur Finanzierung Ihres Traums vom eigenen Haus.
Und auch die Anforderungen an den Hausbau selbst werden immer größer und verlangen allen Beteiligten immer mehr ab.
Energiestandards, die einzuhalten sind, um Fördergelder zu bekommen.
Ökologische Baustoffe, Nachhaltigkeit,
Umwelt- und Klimaschutz, technische Entwicklungen. Alles zusammen enorme Herausforderungen, die von privaten Bauherren
bewältigt werden müssen - und mit der richtigen Hausbau-Strategie auch zu bewältigen sind.
Überschätzen Sie nicht Ihre eigenen Fähigkeiten. Nehmen Sie zur Kenntnis, dass auch Sie auf Ihrem Weg zum eigenen Haus Hilfe von Fachleuten brauchen. Lassen Sie sich vor wichtigen Entscheidungen und geplanten Auftragsvergaben von unabhängigen Baufachleuten beraten.
Bauen im Allgemeinen ist eine komplexe Angelegenheit, die von allen Beteiligten ein umfangreiches Fachwissen erfordert. Nicht nur in technischer Hinsicht, sondern vor allem auch im Hinblick auf die praktische Abwicklung von Bauvorhaben.
Dabei spielt es keine große Rolle, ob es darum geht, ein gewerbliches Großprojekt zu realisieren oder ein privates Hausbau-Projekt.
Es ist auch egal, in welcher Bauweise gebaut werden soll.
Voraussetzung ist in jedem Fall, dass alle Bau- und Handwerkerleistungen von qualifizierten Fachleuten durchgeführt werden, die im wahrsten Sinne des Wortes ihr Handwerk verstehen. Diese ohnehin vorausgesetzte Fachkompetenz der ausführenden Firmen und
Fachkräfte allein reicht jedoch nicht aus, um ein Bauvorhaben termingerecht, mängelfrei und unter Einhaltung der festgelegten Gesamtkosten zu verwirklichen.
Genau diese von jedem Bauherrn angestrebten Ziele können vielmehr immer nur mit einem professionellen Baumanagement durch kompetente Baufachleute erreicht werden.
Das bedeutet auch, dass bei ausnahmslos jedem Bauvorhaben Kosten für die Planung und Organisation der Bauabwicklung anfallen.
1. Kostenschätzung. Sie müssen die erzielbaren Baupreise kennen. Mit den Excel Kalkulations-Vorlagen für jedes Gewerk können Sie vergleichbare Angebote einholen oder selbst berechnen, wie hoch die Auftragssummen sein dürfen.
2. Baufinanzierung. Sofern Sie nicht über ausreichende Barmittel verfügen, muss eine Finanzierungszusage Ihrer finanzierenden Bank vorliegen. Diese brauchen Sie als Sicherstellung für den Auftragnehmer (AN). Im Gegenzug sollten Sie vom AN eine Erfüllungsgarantie verlangen.
3. Vorentwurf. Sie müssen als Bauherr wissen, was SIE wollen und was Sie sich leisten können. Ihre Vorstellungen dokumentieren Sie in Ihrem selbst erstellen Vorentwurf, dieser ist die Grundlage für alle weiteren Schritte der Hausplanung.
Sie können für jedes Gewerk einen eigenen Einzelauftrag vergeben und alle für den Bau Ihres Hauses erforderlichen Bau- und Handwerkerleistungen von jeweils spezialisierten Fachbetrieben durchführen lassen.
Große Auswahl an Firmen. Sie werden auch in Ihrer Region relativ einfach geeignete Firmen finden, die Ihnen ein Angebot über die gewünschten Bau- und Handwerkerleistungen erstellen (könnten).
Spezialisierte Fachbetriebe. Sie bekommen es durchwegs mit Firmen zu tun, die sich auf ein bestimmtes Gewerk spezialisiert haben. Sie dürfen davon ausgehen, dass diese Leute ihr Handwerk verstehen.
Größte Einflussmöglichkeit. Sie haben als Bauherr ein Mitspracherecht bei jedem Gewerk. Technisch mögliche Änderungen sind jederzeit möglich, auch während der Bauausführung.
Nicht geeignet für private Bauherren. Die beauftragten Firmen müssen von Baufachleuten koordiniert werden. Voraussetzung für die Vergabe von Einzel-Aufträgen ist daher ein professionelles Baumanagement. Alles andere ist zum Scheitern verurteilt.
Höhere Angebotspreise. Die meisten Betriebe sind gut ausgelastet und aufgrund der hohen Nachfrage daher auch teurer. Motto: "Wenn schon Aufträge, für die wir eigentlich keine Zeit haben, dann zumindest zu einem gutem Preis."
Begrenzte Verfügbarkeit. Viele Handwerksbetriebe arbeiten für gewerbliche Auftraggeber und sind daher oft nicht in der Lage, Angebote für private Bauherren auszuarbeiten.
Mängel- und Kostenrisiko. Die Verantwortung der gesamten Bauausführung liegt beim Auftraggeber. Bei Mängeln müssen zuerst die Verantwortlichen ermittelt werden, in der Praxis sind dadurch Streitfälle vorprogrammiert. Gestritten wird immer um Geld.
Risiko Hausplanung. Sie selbst sind verantwortlich für die Planung Ihres Hauses. Mangelhafte Planung gehört zu den häufigsten Gründen für Mehrkosten bei der Endabrechnung. Dafür sollten bei der Kalkulation zur Sicherheit mind. 10 % Reserven einkalkuliert werden.
Kalkulation Auftragsvergabe einzeln:
Fakten / Entscheidungshilfe:
Sie können den Auftrag für die Durchführung aller erforderlichen Bau- und Handwerkerleistungen an einen einzigen Auftragnehmer vergeben und dazu mit einem geeigneten Komplettanbieter einen GU-Vertrag abschließen.
Risikoübernahme durch GU. Die Verantwortung der gesamten Bauausführung liegt beim Auftragnehmer. Sie selbst müssen sich im Hinblick auf die Bauausführung praktisch um nichts kümmern. Die gesamte Mängelhaftung liegt beim Generalunternehmer.
Individueller Leistungsumfang. Sie können selbst entscheiden, welche Leistungen der Generalunternehmer erbringen soll. Vom üblichen Rohbau über einen Edelrohbau mit erweitertem Leistungsumfang bis zur Bezugsfertigstellung ist alles möglich.
Zügiger Bauablauf. Generalunternehmer arbeiten mit eingespielten Teams und Subfirmen. Eine detaillierte Arbeitsvorbereitung sorgt für straffe Termin- und Bauzeitpläne, die schon alleine aus Eigeninteresse des GU einen raschen Baufortschritt gewährleisten.
Festpreise. Im Generalunternehmer-Bau ist es üblich, pauschale Festpreise zu vereinbaren. Damit entfällt für den Auftraggeber das Kostenrisiko. Der GU spart die Kosten für eine detaillierte Abrechnung der einzelnen Bauleistungen ein.
Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Übernahme des gesamten Baurisikos durch den GU ist höher zu bewerten als der einkalkulierte GU-Zuschlag in Höhe von rund 15 % der Baukosten. Insgesamt bietet der GU daher angemessene Baupreise.
Keine Hausplanung. Der GU ist nur für die Bauausführung verantwortlich und hat daher nichts mit der Planung des Hauses zu tun. Grundlage für jeden GU-Vertrag sind aktuelle Baupläne, die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt werden müssen.
Eingeschränkte Mitbestimmung. GU arbeiten mit festen Vertragspartnern zusammen, Leistungen werden nicht ausgeschrieben. Damit ist keine unabhängige Qualitäts- und Preiskontrolle möglich. Normalerweise kein Mitspracherecht bei der Auswahl der Subfirmen.
Kalkulationsrisiko. Der GU muss auch Bauleistungen anbieten, die erst nach einem halben Jahr oder später ausgeführt werden. Da zukünftige Preisentwicklungen nicht vorhergesagt werden können, ist bei einzelnen Gewerken eine Festpreis-Kalkulation oft nicht möglich.
Sicherheitszuschläge. Für nicht vorhersehbare Preisentwicklungen bei Subunternehmer-Leistungen können die Angebotspreise durch Sicherheitszuschläge erhöht werden. Oder der GU wird für einzelne Teilleistungen gar kein Angebot legen (können).
Längere Vorbereitungsphase. Voraussetzung für eine weitgehende Kostensicherheit bei GU-Verträgen ist eine praxisnahe Planung, die daher sehr genau und sorgfältig durchgeführt werden muss. Dafür muss ausreichend Zeit eingeplant werden.
Erhöhtes Insolvenzrisiko. Da der GU Ihr einziger Vertragspartner für alle Gewerke ist, würde dessen Konkurs aufgrund der hohen Auftragssumme möglicherweise auch trotz vertraglich vereinbarter Sicherheiten den größten finanziellen Schaden verursachen.
Kalkulation Generalunternehmer:
Fakten / Entscheidungshilfe:
Sie können nur die Planung Ihres Hauses oder die Realisierung des gesamten Hausbau-Projektes an einen Architekt übergeben und dazu mit dem Architekt Ihres Vertrauens einen Architektenvertrag abschließen.
Individuelle Planung Architektenhaus. Architekten sind darauf spezialisiert sind, einzigartige und architektonisch ansprechende Häuser zu planen. Sie bekommen daher vom Architekt sicher kein Haus von der Stange, sondern etwas Besonderes.
Unabhängig. Freie Architekten sind unabhängige Vertrauenspersonen, die strengen Standesregeln unterliegen und verpflichtet sind, ausschließlich die Interessen des Auftraggebers vertreten, um die gemeinsam gesteckten Ziele bestmöglich zu erreichen.
Bauherrenvertretung. Ihr Architekt erstellt und unterzeichnet in Ihrem Namen alle baurechtlich erforderlichen Unterlagen wie Baupläne und Baubeschreibungen und kümmert sich verlässlich (in DE als Bauvorlagenberechtigter) um die Erwirkung der Baugenehmigung.
Trennung von Planung und Bauausführung. Vom Architekt werden alle Bau- und Handwerkerleistungen breit gestreut ausgeschrieben, dadurch weitgehender Einfluss auf die Bauqualität. Gleichzeitig hohe Kosten-Transparenz und Auftragsvergaben zu Bestpreisen.
Bestpreise. Für alle erforderlichen Bau- und Handwerkerleistungen werden über Ausschreibungen vergleichbare Angebote von einzelnen Fachbetrieben eingeholt. Damit ist gewährleistet, dass die Aufträge für alle Gewerke vom Architekt immer an den Bestbieter vergeben werden.
Mitbestimmung. Sie haben bei berechtigtem Bedarf jederzeit die Möglichkeit, Planänderungen vornehmen zu lassen. Als Bauherr können Sie außerdem auch selbst vorschlagen, welche Firmen vom Architekt zur Angebotslegung eingeladen werden sollen.
Geringes Insolvenzrisiko. Architekten vergeben die einzelnen Bau- und Handwerksbetriebe im Namen des Auftraggebers. Bonitätsprüfungen sind obligat. Damit wird ein allfälliges Insolvenzrisiko auf ein Minimum reduziert.
Refinanzierung Architektenhonorar. Das Honorar für Architekten liegt zwischen zehn und fünfzehn Prozent der Bausumme. Durch richtiges Vorgehen können diese Kosten bei den Auftragsvergaben für die einzelnen Gewerke wieder hereingebracht werden.
Schönheit vor Wirtschaftlichkeit. Architekten sind künstlerisch veranlagt. Konzentration vor allem auf die Gestaltung Ihres Hauses. Praxistaugliche Planung und betriebswirtschaftliches Denken wird von planenden Architekten mangels Baustellenerfahrung oft vernachlässigt.
Eingeschränktes Angebot. Geeignete Architekten, die nicht nur planen, sondern auch eine umfassende Baustellenerfahrung haben, sind eher selten und daher auch schwerer zu finden.
Bauzeitrisiko. Ausführende Firmen können nur dann die vertraglich vereinbarten Termine einhalten, wenn vom Architekt alle erforderlichen Ausführungspläne rechtzeitig geliefert werden. In der Praxis kommt es dabei häufig zu Verzögerungen, die der Architekt zu verantworten hat.
Kalkulation Architekt:
Fakten / Entscheidungshilfe:
Sie können die Realisierung Ihres Hausbau-Projektes zur Gänze an professionelle Baumanager übergeben und dazu den Gesamtauftrag für Planung und Bauausführung an einen Generalübernehmer vergeben.
Zusammenarbeit mit allen Spezialisten. Baumanager haben einfachen Zugang zu allen Fachspezialisten und kümmern sich um alles, was im Auftragsumfang enthalten ist. Architekten, Statiker, Geologen, Bausachverständige oder beliebige andere Experten.
Praxisgerechte Umsetzung der Hausplanung. Baumanager sind Baufachleute mit umfassender Baustellenerfahrung und wissen am besten, wie die vom Planer / Architekt erstellten Entwurfspläne in problemlos realisierbare Baupläne umgesetzt werden können.
Wirtschaftliche Projektabwicklung. Baumanagement-Firmen handeln vor allem nach wirtschaftlichen Kriterien und sind darauf spezialisiert, Bauvorhaben unter Einhaltung der vereinbarten Qualitäts-Standards zu den vorgegebenen Projektkosten abzuwickeln.
Trennung von Planung und Bauausführung. Vom Baumanger werden alle Bau- und Handwerkerleistungen breit gestreut ausgeschrieben, dadurch weitgehender Einfluss auf die Bauqualität. Gleichzeitig hohe Kosten-Transparenz und Auftragsvergaben zu Bestpreisen.
Mitbestimmung. Sie haben bei berechtigtem Bedarf jederzeit die Möglichkeit, Planänderungen vornehmen zu lassen. Als Bauherr können Sie außerdem auch selbst vorschlagen, welche Firmen vom Baumanager zur Angebotslegung eingeladen werden sollen.
Örtliche Bauaufsicht / ÖBA. Baumanager sind zentrale Ansprechpartner für alle am Bau Beteiligten und kümmern sich vor Ort auf der Baustelle um alle Angelegenheiten der Bauausführung. Vertragseinhaltung, Qualitätskontrolle, Dokumentation, Abrechnung.
Geringes Insolvenzrisiko. Baumanagement-Büros vergeben in Ihrem Namen Aufträge an einzelne Bau- und Handwerksbetriebe. Bonitätsprüfungen sind obligat. Damit wird ein allfälliges Insolvenzrisiko auf ein Minimum reduziert.
Refinanzierung Honorar. Ein professionelles Baumanagement kostet zwischen zehn und fünfzehn Prozent der Bausumme. Diese Kosten werden in der Praxis durch optimal verhandelte Vergabepreise meistens zur Gänze wieder hereingebracht.
Keine. Auch bei kritischer Beurteilung können bei dieser Art der Auftragsvergabe keine Nachteile angeführt werden. Nennenswert ist eventuell nur ein einziger Punkt, der zu berücksichtigen ist:
Erhöhter Rechercheaufwand. Geeignete Anbieter für Planungs- und Baumanagementleistungen wird es auch in Ihrer Region geben, diese sind allerdings nicht immer einfach zu finden. Der Zeitaufwand für die oft mühsame Suche macht sich aber in jeder Hinsicht bezahlt.
Kalkulation Baumanagement-Büros:
Fakten / Entscheidungshilfe:
Die bisher angeführten vier Möglichkeiten bei der Vergabe Ihrer Bau- und Handwerkeraufträge zur Errichtung Ihres Hauses kommen in Praxis am häufigsten vor. Darüber hinaus gäbe es noch andere Möglichkeiten, die im Wesentlichen aber vergleichbar sind mit der Auftragsvergabe an Architekten oder Baumanager.
Bei diesen anderen Möglichkeiten der Vergabe Ihre Aufträge müssten der Architekt oder Baumanager nur durch andere Personen ersetzt werden. Das können sein:
Entsprechende Erfahrungen mit der professionellen Bauorganisation vorausgesetzt, sind alle diese Baufachleute genauso in der Lage, ein Bauvorhaben erfolgreich abzuwickeln. Der einzige Unterschied:
Sie wissen bereits, dass die Voraussetzung für den Erfolg Ihres Bauvorhabens in jedem Fall ein professionelles Baumanagement ist. Als privater Bauherr und Hausbau-Laie sollten Sie sich daher auf keine Vergabe der Aufträge an einzelne Firmen einlassen. Damit bleiben diese Möglichkeiten der Auftragsvergabe übrig:
Die angeführte Reihenfolge ergibt sich aus den
jeweils angeführten Fakten und Entscheidungshilfen. Die beste Lösung für die Realisierung Ihres Hausbau-Projektes ist daher definitiv die Beauftragung eines Baumanagement-Büros.
Grundsätzlich gilt: Alles ist besser als die Vergabe von Einzelaufträgen in Eigenregie.
Daher könnten Sie sich natürlich auch für einen Generalunternehmer oder einen Architekt entscheiden. In diesen Fällen müssten Sie aber die oben unter "Fakten / Entscheidungshilfe" angeführten Nachteile in Kauf nehmen.
Was spricht daher dagegen, sich für die mit Abstand professionellste und beste Lösung zu entscheiden?
Gehen Sie so vor:
Suchen Sie im Internet in Ihrer Region nach Planungs- und Baumanagement-Büros. Nutzen Sie dazu Google Maps. Geben Sie den Suchbegriff "Baumanagement" in Ihre Suchmaschine ein und klicken Sie bei den Ergebnissen auf Maps.
Erinnerung: Voraussetzungen für die Auftragsvergabe
Die Präsentation Ihrer vorbereiteten Unterlagen hat den Zweck, vom Baumanager ein Angebot zu bekommen. Dazu muss klar sein, was Sie wollen. Wenn später alles klar ist, werden Sie ein Angebot in Form eines Baumanagement-Vertrages mit detailliertem Leistungsumfang bekommen.
Mit der Auftragsvergabe werden Sie Ihre wichtigste Etappe auf Ihrem Weg zum eigenen Haus abgeschlossen haben. Alles, was Sie bisher unternommen haben, hatte nur einen einzigen Zweck:
Ab diesem Zeitpunkt nimmt alles seinen Lauf und im Wesentlichen gibt es dann kein Zurück mehr. Gleichzeitig ist die Vergabe des Auftrags an Ihren Baumanager auch der Startschuss für das schrittweise Leeren Ihres Baukontos.
Alles zusammen ein guter Grund, auch das Auftragsschreiben für die Beauftragung IHRES Baumanagers einer genauen Überprüfung zu unterziehen.
Dringende Empfehlung:
Wenn Sie auch nur eine Spur von Unsicherheit fühlen oder Ihr Bauchgefühl vor Ihrer entscheidenden Unterschrift zur Vorsicht rät, sollten Sie wie jeden anderen Vertrag auch den Baumanagement-Vertrag von einem unabhängigen Dritten prüfen lassen. Beispielsweise auch vom Autor dieser Website.
Nein. Sie lesen hier keinen Verkaufstext. Ich möchte Ihnen nur helfen, auf Ihrem Weg zum eigenen Haus möglichst keine Fehler zu machen. Und einer der häufigsten Fehler ist das voreilige Unterschreiben von Bauverträgen, bei denen es um sehr viel Geld geht. Was tun?
Sollten Sie keine andere Möglichkeit haben, den Bauauftrag bzw. Baumanagement-Vertrag von einem unabhängigen Baufachmann prüfen zu lassen, kann ich das im Rahmen meiner exklusiven Online-Baubegleitung gerne für Sie übernehmen.
Der vielleicht wichtigste Vorteil der Auftragsvergabe an ein Baumanagement-Büro versteckt sich hinter dem Punkt Refinanzierung Honorar. Bedeutet konkret:
Mit Baumanagement-Büros sind unter Umständen noch zusätzliche Einsparungen möglich. Konkret besteht zumindest die Möglichkeit, zusätzlich zum normalen Honorar auch noch ein Erfolgshonorar zu vereinbaren.
Dazu müssen Sie wissen, dass das Honorar für alle Baumanagement-Leistungen auf Grundlage einer realistischen Kostenschätzung berechnet und angeboten wird. Für diese Kostenschätzung verwendet der Baumanager die von Ihnen zur Verfügung gestellten Unterlagen über Ihr gewünschtes Haus. Dabei gilt:
Normalerweise orientiert sich das Honorar für das Baumanagement an der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, und liegt in den meisten Fällen zwischen 10 % und 15 % der Baukosten.
Beispiel für Honorare:
Es zahlt sich also aus, dem Auftragnehmer möglichst genaue Unterlagen und Vorstellungen von Ihrem Haus vorzulegen. Allerdings ist damit noch nicht gesagt, dass der Baumanager tatsächlich für ein Honorar von 10 Prozent für Sie arbeiten wird.
10 Prozent Honorar sind zwar durchaus üblich, der Baumanager würde aber sicherlich gerne etwas mehr verdienen. Und das soll er auch, WENN er sich für den wirtschaftlichen Erfolg Ihres Bauvorhabens wirklich einsetzt.
Was tun?
Durch die Vereinbarung eines zusätzlichen Erfolgshonorars entsteht für beide Vertragsparteien eine klassische Win-Win-Situation. Der Baumanager kann bei entsprechendem Einsatz ein zusätzliches Honorar erwirtschaften. Sie als Bauherr können dadurch die Gesamtkosten Ihres Bauvorhabens reduzieren.
Beispiel für die Auswirkung eines Erfolgshonorars:
Berechnung Honorar:
Ihre Gesamtkosten als Bauherr:
Dieses realistischen Zahlenbeispiel zeigt, dass sich die Kosten für das professionelle Baumanagement bei kluger und strategisch durchdachter Auftragsvergabe am Ende fast zur Gänze amortisieren.
Damit können Sie schon vorab auch selbst eine realistische Kostenschätzung durchführen und ermitteln, um welche Gesamtkosten es in Ihrem Fall gehen wird. Dieses Basis-Wissen um die möglichen Baukosten Ihres Bauvorhabens wird Ihnen auch bei der Auftragsvergabe an den Baumanager eine wertvolle Hilfe sein.
Egal, an wen Sie Ihren Auftrag zum Bau Ihres Hauses schlussendlich tatsächlich vergeben werden:
Wenn Sie das Gelesene und Gelernte auch anwenden, werden Sie davon auch massiv profitieren können. Der Erfolg Ihres Bauvorhabens liegt also alleine in Ihren Händen.
Empfohlen von Wilfried Ritter | Website-Autor
Die zwei mit Abstand wichtigsten Hilfsmittel für die erfolgreiche Umsetzung Ihres geplanten Bauvorhabens.