FAQ Leistungsverzeichnis erstellen.
Antworten auf häufige Fragen

"Warum auch Sie für Ihr geplantes Hausbau-Projekt ein individuelles Leistungsverzeichnis erstellen sollten."

  • Sie überlegen, die speziellen Excel Ausschreibungs- und Kalkulations-Vorlagen zu nutzen, brauchen aber noch etwas Hintergrund-Wissen? 

  • Die Antworten auf diese häufig gestellten Fragen über die Erstellung und den Nutzen eines professionellen Leistungsverzeichnisses helfen Ihnen weiter.

Was ist eigentlich ein Leistungsverzeichnis?

Grundsätzlich ist ein Leistungsverzeichnis (kurz LV) sowohl VOR als auch NACH der Vergabe eines Bauauftrages schlicht und einfach das wichtigste "Arbeits-Werkzeug" für jedes Bauvorhaben.

Daher können auch bei Ihrem Bauvorhaben die von jedem Bauherrn angestrebten Hausbau-Ziele nur mit einem LV erreicht werden:

  • Mängelfreie Ausführung
  • Termingerechte Abwicklung
  • Einhaltung der Baukosten

Das Leistungsverzeichnis VOR der Auftragsvergabe:

Das Leistungsverzeichnis ist im Baugewerbe die professionelle Bau- und Leistungsbeschreibung für die Durchführung der geplanten Bauarbeiten. Darüber hinaus enthält das Leistungsverzeichnis alle Bedingungen und Konditionen für die Durchführung der erforderlichen Bau- und Handwerkerarbeiten.

  • Damit ist das LV vor allem auch die verbindliche Auftragsgrundlage für den später zwischen Bauherr und ausführender Firma abzuschließenden Bauvertrag.

Das Leistungsverzeichnis NACH der Auftragsvergabe:

Mit dem LV verfügen sowohl der Auftraggeber als auch die ausführenden Firmen über eine detaillierte Checkliste und Bauanleitung, die jederzeit Auskunft darüber gibt, wie die beauftragten Bauarbeiten ganz konkret durchzuführen sind.

  • Vor allem aber ist das LV auch die verbindliche "Preisliste" für die Abrechnung der durchgeführten Arbeiten.

Welchen Zweck hat ein Leistungsverzeichnis?

Der mit großem Abstand wichtigste Nutzen, wenn Sie ein Leistungsverzeichnis erstellen: Sie können damit über eine Bauausschreibung vergleichbare Angebote einholen. 

Dazu werden im LV alle für die Bauausführung erforderlichen Bau- und Handwerkerarbeiten in einzelne Bestandteile bzw. Teilleistungen "zerlegt" - in Leistungsgruppen und Leistungspositionen.

Das Erstellen eines Leistungsverzeichnisses ist daher ein Teil eines Gesamtprozesses, der vor allem den Zweck hat, den in jeder Hinsicht besten Preis für ein Bauvorhaben herauszufinden. Alle wichtigen Teile des Gesamtprozesses in Kurzform auf den Punkt gebracht:

  • Entscheiden, was gebaut werden soll.
  • Leistungsverzeichnis erstellen.
  • Bauausschreibung machen. 
  • Das beste Angebot ermitteln.
  • Auftrag an Bestbieter vergeben.

Und hier noch weitere Antworten auf grundsätzlich Fragen zum Leistungsverzeichnis, die Sie sich vielleicht auch Sie schon gestellt haben...

FAQ Leistungsverzeichnis erstellen
Antworten auf wichtige grundsätzliche Fragen

Was ist eine Bauausschreibung?

Wie bei allen Bauvorhaben ist das auch bei Ihrem privaten Hausbau-Projekt die schriftliche Einladung an verschiedene Firmen, als Anbieter ein Angebot für die ausgeschriebenen Bau- und Handwerkerleistungen abzugeben.

Dazu bekommen die vom Ersteller der Bauausschreibung ins Auge gefassten Firmen, die den Auftrag ausführen könnten, alle nötigen Ausschreibungsunterlagen zugeschickt. Darin enthalten sind: 

  • Begleitschreiben. Damit erkennt der Anbieter mit einem Blick, um welche Bauleistungen es geht und bis wann ein Angebot erstellt werden muss.
  • Leistungsverzeichnis. Das LV ist in ein Leerexemplar mit leeren Preis-Eingabefeldern. Bei ausgewählten Leistungspositionen muss der Anbieter auch das angebotene Produkt angeben.
  • Pläne. Aus den Plänen muss der Anbieter alle wichtigen Abmessungen und Maße ablesen können. Damit kann er nachvollziehen und überprüfen, wie die im Leistungsverzeichnis angegebenen Mengenangaben berechnet wurden.

Welchen Vorteil hat eine Bauausschreibung?

Wie schon weiter oben unter der Frage "Welchen grundsätzlichen Zweck hat ein LV?" angeführt, ist eine Bauausschreibung die absolut einzige Möglichkeit, vergleichbare Angebote zu bekommen. Eine andere Möglichkeit, vergleichbare Angebote zu bekommen, gibt es nicht.

Zur Wiederholung die bisherigen Erkenntnisse kurz zusammengefasst:

  • Das Leistungsverzeichnis ist die Grundlage für den Bauauftrag.
  • Mit dem LV wird ganz genau festgelegt, welche konkreten Bau- und Handwerkerleistungen angeboten und ausgeführt werden sollen.
  • Mit dem LV wird genau vorgegeben, zu welchen Bedingungen der Auftrag für die Durchführung der erforderlichen Bauarbeiten vergeben wird.
  • Mit dem LV gibt der Anbieter bekannt, zu welchen Preisen er breit ist, die geplanten Bauarbeiten durchzuführen.

Und weil das Leistungsverzeichnis wiederum die Grundlage für die Bauausschreibung ist, müsste die eingangs gestellte Frage eigentlich richtig lauten...

Welche Vorteile hat ein Leistungsverzeichnis?

Den größten Vorteil, den es bei Ihrem Hausbau-Projekt überhaupt geben kann: Sie kommen damit zu Ihrem Haus. Heißt konkret im vielleicht noch besser verständlichen Umkehrschluss:

"Ohne Leistungsverzeichnis kein Haus"

  • Ohne Leistungsverzeichnis können Sie nicht in Erfahrung bringen, wie viel Ihr Haus tatsächlich kosten wird und ob Sie sich das auch leisten können.
  • Ohne Leistungsverzeichnis ist keine Bauausschreibung möglich, somit bekommen Sie auch keine vergleichbaren Angebote.
  • Ohne vergleichbare Angebote kein seriöser Preisvergleich und somit auch keine Auftragsvergabe möglich. Alles andere wäre fahrlässig.
  • Ohne Leistungsverzeichnis daher auch kein Bauauftrag, ohne Bauauftrag auch kein Hausbau, ohne Hausbau wiederum kein Haus.
  • Und damit wie auch schon oben auf den Punkt gebracht angeführt: Ohne Leistungsverzeichnis auch kein Haus.

Achtung! Es spielt dabei keine Rolle, wer sich schlussendlich um die Abwicklung Ihres Bauvorhabens kümmern wird.

Wer kann mein Bauvorhaben abwickeln?

Im Wesentlichen haben Sie diese Möglichkeiten, Ihr Haus zu bauen.

1. Bauen mit Architekt

  • Sie können Ihr Bauprojekt von einem Architekt oder anderen geeigneten Baufachleuten realisieren lassen. Das kann auch ein Baumanagementbüro sein, ein Bausachverständiger oder ein unabhängiger Projektleiter.
  • In diesem Fall müssen die beauftragten Fachleute die verschiedenen Leistungsverzeichnisse für jedes einzelne Gewerk erstellen und damit auch die nötigen Bauausschreibungen durchführen.
  • Für das Erstellen der Leistungsverzeichnisse fallen dadurch entsprechend hohe Honorare an, die von Ihnen bezahlt werden müssen.

2. Bauen mit Generalunternehmer (GU)

  • Sie können Ihr geplantes Haus auch von einem GU-Bau-Unternehmen errichten lassen. Sie selbst können sich darauf konzentrieren, von Ihrem zukünftigen Traumhaus zu träumen.
  • Generalunternehmer sind Bauunternehmen, die sich sich als Alleinverantwortliche um die Durchführung sämtlicher Bau- und Handwerkerleistungen zur Errichtung von bezugsfertigen Gebäuden kümmern.
  • Je nach Kompetenz des Generalunternehmers werden die Arbeiten entweder von eigenem Personal durchgeführt oder von intern beauftragten Subfirmen. Die erforderlichen Leistungsverzeichnisse werden vom GU erstellt.
  • Die erforderlichen Leistungsverzeichnisse werden in diesem Fall allerdings vor allem für die eigenen Zwecke des Generalunternehmers erstellt.
  • Sie selbst haben als Bauherr haben beim Bau mit einem Generalunternehmen weder Einblick in die detaillierten Leistungspositionen noch in die vom GU kalkulierten Einheitspreise.

3. Bauen mit Eigenleistungen

  • Sofern das Ihre eigenen Fähigkeiten zulassen, können Sie sich auch selbst um die Organisation und etappenweise Realisierung Ihres Bauprojektes kümmern. 

  • Dazu organisieren Sie selbst die nötigen Handwerker, eventuell auch im Rahmen einer Nachbarschaftshilfe. Außerdem legen Sie auch selbst Hand an.
  • In diesem Fall sind Sie selbst als Bauherr für alles verantwortlich. Auch für die Erstellung der Leistungsverzeichnisse für alle Gewerke.

  • Ob Sie die Leistungsverzeichnisse in diesem Fall auch für die eine oder andere Bauausschreibung nutzen, hängt vom Umfang Ihrer geplanten Eigenleistungen ab.

  • Grundsätzlich gilt: Für alle Bauleistungen, die nicht selbst durchgeführt werden können, müssen über Bauausschreibungen Vergleichsangebote von geeigneten Firmen eingeholt werden. Alles andere wäre fahrlässig.

Warum selbst ein Leistungsverzeichnis erstellen?

Egal, von wem Ihr Bauvorhaben schlussendlich organisiert und abgewickelt werden soll: Sie haben längst erkannt, dass an einem Leistungsverzeichnis kein Weg vorbei führt. Unter keinen Umständen. Ihre wichtigsten Vorteile zusammengefasst:

1. Vorteil: Sie sparen dadurch Geld

  • Die Erstellung eines Leistungsverzeichnisses gehört zu den zeitraubendsten Grundlagenarbeiten beim Hausbau. Eine Grundlagenarbeit die in jedem Fall irgendjemand erledigen muss.
  • Wenn Sie das nicht selbst tun, tun das Dritte auf Ihre Kosten. In der Praxis brauchen dafür auch Baufachleute mehrere Tage alleine für die LV-Erstellung.
  • Dazu kommt der Zeitaufwand für Besprechungen und Bemusterungen mit Ihnen als Bauherr. Insgesamt kann das gesamte Herausfinden, was Sie wollen, durchaus mehrere Wochen dauern.
  • Bei den zumindest ungefähr bekannten Stundensätzen für Fachleute können Sie sich leicht selbst ausrechnen, welche Kosten für diese Grundlagenarbeit zusammenkommen können.

Nicht vergessen: Auch wenn Sie die Kosten für diese Grundlagenarbeit nicht direkt bezahlen müssen. Sie bekommen diese Leistungen nicht geschenkt.

Daher müssen Sie davon ausgehen, dass Firmen sämtliche Kosten, die vor der Auftragserteilung anfallen, später in die Auftragssumme einrechnen.

Wie gesagt: Ihnen wird nichts geschenkt. Auch dann nicht, wenn Sie ohnehin sehr viel Geld für ein Haus ausgeben.

2. Vorteil: Sie schaffen selbst die Auftragsgrundlage

  • Ob Sie das selbst erstellte Leistungsverzeichnis für eine eigene Bauausschreibung verwenden oder „nur“, um den möglichen Bau-Organisatoren zu dokumentieren, was Sie konkret haben wollen, ist im Wesentlichen egal.
  • Entscheidend ist, dass Sie mit einem selbst erstellten LV in jedem Fall auch selbst vorgeben können, zu welchen Konditionen und Bedingungen Sie als Bauherr bereit sind, den Auftrag für die Errichtung Ihres Hauses zu vergeben. Tun Sie das nicht, werden Sie die von den Firmen vorgegebenen AGB akzeptieren müssen. 

3. Vorteil: Sie können selbst die Baukosten kalkulieren

Mit den im Muster-LV enthaltenen Richtwert-Einheitspreisen können Sie die Kosten für jedes einzelne Gewerke und die Gesamtkosten für Ihr Land kalkulieren.

  • Dazu müssen Sie im ersten Schritt aus dem umfangreichen Auswahlkatalog die für Ihr Bauvorhaben passenden Leistungspositionen auswählen.
  • Sobald Sie im zweiten Schritt bei einer der ausgewählten Leistungspositionen die von Ihnen berechnete Positions-Menge eingeben, wird das gesamte Leistungsverzeichnis neu berechnet.
  • Die Summen der einzelnen Gewerke werden in Zusammenfassung angezeigt.

Kann ich auf eine Bauausschreibung verzichten?

Ja. Unter Umständen. Es gibt allerdings nur zwei konkrete Gründe, keine (umfassende) Bauausschreibung zu machen und damit auf den Versand von Ausschreibungsunterlagen zu verzichten:   

  1. Wenn Sie sich bereits für einen Hausanbieter, beispielsweise für eine bestimmte Fertighausfirma, entschieden haben und auch ein entsprechendes Angebot vorliegt.

  2. Wenn Sie sich schon alleine auf die Suche nach einer Hausbaufirma gemacht und von einem Bauunternehmen bereits ein Angebot für ein schlüsselfertiges Haus bekommen haben.

Kann ich auf ein Leistungsverzeichnis verzichten?

Nein. In beiden oben angeführten Fällen, in denen Sie unter Umständen auf eine Bauausschreibung verzichten können, brauchen Sie trotzdem ein detailliertes Leistungsverzeichnis mit integrierten Richtpreisen für jede einzelne Bau- und Handwerkerleistung.

Damit haben Sie ein wertvolles Werkzeug, um vorliegende Angebote professionell vergleichen und analysieren zu können:   

  • Mit dem im Muster-LV enthaltenen Leistungskatalog haben Sie eine umfassende Profi-Checkliste, mit der Sie die darin enthaltenen Leistungen mit den in Ihren vorliegenden Angeboten enthaltenen Bau- und Leistungsbeschreibungen vergleichen können.   
  • Mit den im Muster-LV integrierten Preisen für Ihr Land können Sie vor allem aber auch prüfen, ob die in Ihren vorliegenden Angebote angegebenen Preise angemessen sind. Oder doch viel zu hoch.   

Was "passiert" ohne selbst erstelltes LV?

Vordergründig allem Anschein nach vielleicht gar nicht so viel. 

Aber ...

  • Wenn SIE als Bauherr keine Vorgaben machen, wird der Hausanbieter sein eigenes Leistungsverzeichnis erstellen. Darin enthalten sind alle Leistungen, die der Hausanbieter verkaufen möchte und alle Konditionen, zu denen Sie kaufen sollen.
  • Wenn SIE als Bauherr keine Vorgaben machen, wird der Hausbau-Organisator die nötigen Leistungsverzeichnisse erstellen. Darin enthalten sind (nur) Leistungen und Produkte, die nicht Sie, sonder der Hausbau-Organisator ausgewählt haben.
  • Wenn Sie Eigenleistungen erbringen und sich um alles selbst kümmern, wissen Sie ohne Leistungsverzeichnis nicht, wie viel Ihr Bauvorhaben kosten wird. Gleichzeitig gibt es ohne LV auch keine Bauanleitung, wie alles ausgeführt werden muss.

Was sind die Voraussetzungen für ein LV?

Wie Sie mittlerweile wissen, ist das Leistungsverzeichnis das wichtigste Werkzeug für die Abwicklung Ihrer Baustelle, vor allem aber auch die Auftragsgrundlage für Ihr gesamtes Hausbau-Projekt.

  • Erneut auf den Punkt gebracht: Ohne Leistungsverzeichnis kein Hausbau.

Trotzdem ist ein Leistungsverzeichnis alleine zu wenig. Um ein professionelles Leistungsverzeichnis erstellen zu können, müssen daher zuerst einmal diese zwei nicht minder wichtigen Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Sie brauchen einen Plan

  • Konkret gemeint ist damit ein maßstabsgetreuer Plan Ihres Hauses. Das kann unter Umständen auch ein weitgehend fertiger Entwurfsplan sein. Die empfehlenswerte Grundlage für Ihr Leistungsverzeichnis ist allerdings ein Genehmigungsplan.
  • Warum ein Plan? Weil in einem LV die möglichst genauen Mengen der verschiedenen Bau- und Handwerkerleistungen angegeben werden müssen. Und für die dazu notwendige Mengenberechnung brauchen Sie einem Plan mit genauen Abmessungen und Maßen.

2. Sie müssen die Mengen ermitteln

Dazu müssen Sie aber kein Mathematik-Genie und auch kein Bauexperte sein.

  • Es genügt, wenn Sie die Grundrechenarten kennen und aus einem Plan die Abmessungen der verschiedenen Bauteile ablesen können. Dass Sie diese minimalen fachlichen Voraussetzungen mitbringen, wird hier angenommen.
  • Andernfalls würden Sie sich genau in diesem Moment wahrscheinlich nicht näher darüber informieren, wie Sie auch als privater Bauherr und weitgehender Hausbau-Laie auch selbst ein professionelles Leistungsverzeichnis erstellen können.

Sie brauchen Informationen über die Berechnung der Mengen? In diesem Fall hilft Ihnen eine eigene Infoseite auch mit Berechnungs-Beispielen weiter. Hier klicken zur Muster-LV Mengenermittlung.

Warum nicht einfach ohne LV Angebote einholen?

Sicherheitshalber auch an dieser Stelle noch einmal die Antwort auf die Frage, warum Sie nicht einfach von verschiedenen Hausanbietern Angebote einholen sollten:

Weil Sie in diesem Fall die Angebote der verschiedenen Hausanbieter nicht vergleichen können.

  • Auch dann, wenn die angefragten Häuser im Wesentlichen gleich groß sind und vielleicht auch sehr ähnlich ausschauen, werden in jedem angeboten Haus unterschiedliche Leistungen enthalten sein.
  • Dieser unterschiedliche Leistungsumfang könnten Ihnen natürlich auch egal sein, weil jedes Haus ohnehin die bauphysikalischen Anforderungen (z.B. Dämmwerte) erfüllen und auch technisch entsprechend ausgestattet sein muss (z.B. Wohnraumlüftung).
  • Das Problem: Die an ein Haus gestellten Anforderungen können mit allen möglichen Produkten und Qualitäten erfüllt werden. Auch mit nicht empfehlenswerten Billig-Produkten.
  • Das noch größere Problem: Angebote von Hausanbietern sind nie detailliert aufgeschlüsselt. Im besten Fall enthalten diese Angebote Pauschalpreise für einzelne Gewerke. Damit haben Sie als Bauherr keine Möglichkeit, die angebotenen Preise richtig zu beurteilen.

Auf den Punkt gebracht

  • Jeder Hausanbieter bietet mit seinem Haus ein Produkt an, das aus gutem Grund nicht mit anderen Produkten verglichen werden kann.
  • Durch diese (berechtigte) Individualität kann der Hausanbieter sein Produkt eben zu nicht vergleichbaren Preisen verkaufen. Eine durchaus übliche Vorgehensweise, die praktisch jeder Verkäufer zum eigenen Vorteil zu nutzen weiß. 

Hilfe bei der LV-Erstellung?

Theorie und Praxis.

  • Wenn Sie die Antworten auf wichtige grundsätzliche Fragen über die LV-Erstellung und Bauausschreibung gelesen haben, sollte klar sein, dass auch Sie für Ihr eigenes Bauvorhaben ein Leistungsverzeichnis erstellen sollten. 
  • Wenn es dann so weit ist, mit Ihrer Excel-Vorlage zu arbeiten, wird bei den einzelnen Leistungsgruppen vielleicht nicht immer ganz klar sein, wie Sie in der Praxis tatsächlich vorgehen sollen
  • Welche Leistungspositionen soll ich auswählen?
  • Wie ist das mit der Mengenermittlung?
  • Wozu brauche ich die Leistungspositionen überhaupt?
  • Was bedeuten die Ausschreibungstexte?
  • Und noch andere Fragen, die sich bei der Muster-LV Anwendung ergeben. 

Die Praxis-Lösung ...

Muster-LV Online-Version

  • Als Arbeitshilfe für die LV-Erstellung mit Ihrer gekauften Muster-LV-Version gibt es das vollständige Leistungsverzeichnis Muster-LV GU-Bau mit allen Hausbau-Gewerke auch als Online-Leistungsverzeichnis. 
  • Sie finden dort auch Antworten auf Fragen, wie Sie Sie Ihr Leistungsverzeichnis in der Praxis erstellen sollten. Dazu geballtes Basis-Wissen über die einzelnen Leistungsgruppen sowie Erklärungen über die beste Strategie bei der LV-Erstellung
FAQ Strategie LV-Erstellung & Bauausschreibung

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