Wie Sie selbst ein Leistungsverzeichnis erstellen und für Ihre Bauausschreibung nutzen können

"ENTSCHEIDEN, WAS GEBAUT werden soll. Leistungsverzeichnis erstellen. Bauausschreibung machen. Das beste Angebot ermitteln. Auftrag an Bestbieter vergeben. Baubegleitende Qualitätskontrolle." Das wäre meine ganz persönliche und auf das Wesentliche reduzierte Antwort auf die Frage, ob ich mit weniger als zwanzig Worten erklären könnte, was den Erfolg JEDES Bauvorhabens ausmacht.

Aus Sicht eines privaten Bauherrn mag die Antwort zwar im ersten Moment logisch erscheinen, bei näherer Betrachtung kristallisiert sich aber rasch heraus, dass bereits der erste Punkt die größte Hürde überhaupt darstellt.

Was gebaut werden soll - nämlich ein Haus - steht zwar in der Regel zweifelsfrei fest, wenn es aber darum geht, im Detail festzulegen, was GENAU gebaut werden soll, schaut die Sache allerdings gleich etwas anders aus.

• Um diese größte Hürde doch noch irgendwie zu überwinden, greifen viele Bauherren meistens völlig unbewusst zu einem ganz einfachen (vermeintlichen) "Trick": 

Nach dem mehr oder weniger intensiven Studium der unterschiedlichsten Verkaufsinformationen werden nach langem Hin und Herr die ins Auge gefassten Hausanbieter kontaktiert. 

Man bespricht in groben Zügen, welche Erwartungen das erträumte Traumhaus erfüllen soll und fordert schlussendlich ein Angebot oder einen Kostenvoranschlag an.

Welche Leistungen nun konkret im Angebot des Hausanbieters enthalten sind, steht im Leistungsverzeichnis  (kurz LV). 

Das ist nichts anders als eine Bau- und Leistungsbeschreibung über die im Angebot enthaltenen und auch nicht enthaltenen Leistungen.

Dazu kommen dann noch die Geschäftsbedingungen des Anbieters und somit hat der interessierte Bauherr eigentlich alles, was er haben wollte. Oder auch nicht... 

Tatsache ist, dass ein bezugsfertiges Einfamilienhaus aus vielen verschiedenen Gewerken besteht und bei den meisten davon mehrere Ausführungsvarianten möglich sind.

• Günstige und teurere.
• Standardprodukte und bessere Qualitäten.
• Einfache Lösungen und ansprechendere.

Die einzige Möglichkeit, die Sie haben, um genau vorzugeben, was SIE wollen:

Sie müssen zuerst einmal wissen und im Rahmen einer Bemusterung entscheiden, was genau gemacht werden soll, alles möglichst detailliert beschreiben, dann ein aus lauter Einzelpositionen bestehendes Leistungsverzeichnis erstellen, daraus eine Bauausschreibung machen und erst dann von geeigneten Firmen Angebote anfordern.

Und leider müssen Sie als privater Bauherr und bautechnischer Laie davon ausgehen, dass alles genauso kompliziert ist, wie es sich anhört - zumindest dann, wann man nicht weiß, wie alles geht.

Was ist eigentlich ein Leistungsverzeichnis und wozu genau braucht man so etwas beim Hausbau?

DAS HERZSTÜCK jedes Bauvorhabens ist das sogenannte Leistungsverzeichnis. Dieses ist Bestandteil der Bau- und Leistungsbeschreibung und wie der Name schon sagt, wird damit beschrieben, welche Leistungen zu welchen Bedingungen ausgeführt werden müssen, damit schlussendlich IHR individuelles Einfamilienhaus entsteht.

Ausgangspunkt jedes Leistungsverzeichnisses ist dabei immer eine Baubeschreibung. Diese Baubeschreibungen sind überall zu finden, wo die Errichtung von Häusern angeboten wird. In Fertighauskatalogen, Verkaufsprospekten, Angebotsbeilagen oder wo auch immer es um den Hausbau geht.

Das wesentliche Merkmal einer Baubeschreibung

Diese gibt mehr oder weniger detailliert Auskunft darüber, welche grundsätzlichen Leistungen im Leistungsumfang des Hausverkäufers enthalten sind. Beispielsweise, dass die Dacheindeckung mit Betondachsteinen enthalten ist, Kunststofffenster, eine Haustüre aus Holz, eine Gasheizung, Bodenbeläge aus Laminat, Fliesen mit Mosaiken oder was auch immer.

• Egal, um welches Gewerk es sich handelt - eine gute Baubeschreibung zeichnet aus, dass für jedes einzelne Gewerk eine möglichst detaillierte Beschreibung vorhanden ist. Damit wissen Sie nun als privater Endverbraucher, was Sie bekommen, wenn Sie kaufen.

NICHT enthalten in der Baubeschreibung sind allerdings die Preise für die einzelnen Leistungen. Wenn doch, dann sind höchstens die Preise für ganze Leistungsgruppen oder Leistungspakete angegeben, nicht aber die Preise der einzelnen Teilleistungen, die nötig sind, um die jeweilige Gesamtleistung zu erbringen.

 DAS PROBLEM: 

Der Gesamtleistungsumfang ist zwar bei den meisten Hausverkäufern ähnlich, aus Gründen des Wettbewerbs bietet aber so ziemlich jeder Anbieter andere Teilleistungen an. Dadurch ist kein seriöser, transparenter und professioneller Preisvergleich möglich und Sie als Baulaie können kaum beurteilen, wie der angebotene Gesamtpreis zu bewerten:

• "Guter" oder "schlechter" Preis?
• Günstig oder teuer?
• Angemessen oder übertrieben hoch?

 DIE LÖSUNG: 

Damit über eine Bauausschreibung für jedes einzelne Gewerk vergleichbare Angebote eingeholt UND die Einzelpreise für alternative oder ganz andere Ausführungsvarianten angeboten werden können, müssen sämtliche Hausbau-Leistungen in möglichst kleine Teilleistungen zerlegt und einheitlich beschrieben werden. Genau das ist der Zweck eines Leistungsverzeichnisses.

Soll ein privater Bauherr überhaupt selbst ein Leistungsverzeichnis erstellen?

GRUNDSÄTZLICH GILT: Wenn es darum geht, für ein Bauvorhaben ein Leistungsverzeichnis zu erstellen, muss die erste Wahl immer ein Baufachmann sein. Entweder ein Architekt, ein Baumanager oder ein anderer geeigneter Bauausschreibungs-Experte.

• Ausgerechnet beim privaten Hausbau verzichten aber sehr viele Bauherren darauf, für die Erstellung der Leistungsverzeichnisse die Hilfe von Baufachleuten in Anspruch zu nehmen. Ein gravierender Fehler...

Um diesen Kardinalfehler zumindest halbwegs "abfedern" zu können, wird privaten Bauherren hier daher eine Möglichkeit gezeigt, wie auch Baulaien relativ einfach zu einem brauchbaren LV zum Einholen von vergleichbaren Angeboten kommen können. Um die eingangs gestellte Frage jetzt zu beantworten:

Und nicht vergessen...

Das Erstellen eines Leistungsverzeichnisses ist nur ein Teil eines Gesamtprozesses, der den Zweck hat, den in jeder Hinsicht besten Preis für ein Bauvorhaben herauszufinden. Hier alle Teile des Gesamtprozesses:

 GUT ZU WISSEN:  Ob Sie die Baubeschreibung in Form eines professionellen Leistungsverzeichnisses erstellen oder als funktionale Baubeschreibung, hängt von Ihren eigenen Kenntnissen und Fähigkeiten ab.

• WENN Sie die Mengen für alle Leistungspositionen selbst ermitteln können, sollten Sie sich für ein Leistungsverzeichnis mit Einheitspreisen entscheiden.
  
  Auf diese Weise werden Sie die besten Preise angeboten bekommen, weil das Anbieten nach Einheitspreisen nichts anderes ist als ein (sehr harter) Wettbewerb unter den Baufirmen. Und (nur) der Beste wird gewinnen...
  
  
• WENN Sie die Mengenermittlung lieber den anbietenden Firmen überlassen wollen, genügt auch eine detaillierte Beschreibung aller Bauleistungen.
  
  In diesem Fall müssen Sie aber alle wichtigen Informationen wie Pläne, Produkt- und Datenblätter zum integrierenden Bestandteil Ihrer Preisanfrage erklären und den anbietenden Firmen überlassen.

Wie Sie auch als Baulaie selbst ein Leistungsverzeichnis erstellen können

Hier lernen Sie, wie Sie als privater Bauherr und bautechnischer Laie auch selbst ein Leistungsverzeichnis erstellen können, welches dazu geeignet ist, bei mehreren Firmen in Form einer Bauausschreibung eine professionelle Preisanfrage zu stellen.

Hier nun die nötigen Schritte, um von den anbietenden Firmen Angebote zu bekommen, die in jede Hinsicht vergleichbar sind. Die auf das Wesentliche reduzierten Schritte werden hier ganz bewusst nur in Kurzform erklärt.

BEVOR Sie irgendwelche Angebote einholen oder Anfragen stellen, müssen zumindest diese Vorbereitungen abgeschlossen worden sein:

• Sie haben Ihr Traumhaus ausgewählt.
• Sie haben Ihren konkreten Bedarf ermittelt.
• Sie haben die Finanzierung für Ihr Bauprojekt sichergestellt.

Erst dann, wenn Sie wirklich genau wissen, was SIE wollen, macht es Sinn, entsprechende Angebote einzuholen. Alles andere wäre nicht zielführend.

Ihre konkreten Schritte zum selbst erstellten professionellen Leistungsverzeichnis

SCHRITT 01: Fordern Sie zuerst 1 detailliertes Angebot für Ihr bezugsfertiges Haus an

Nehmen Sie Kontakt mit einem einzigen auf die Errichtung von Einfamilienhäuser spezialisierten Bauunternehmen auf. Legen Sie Ihre Hausbau-Pläne dar und lassen Sie sich beraten, wie das Unternehmen Ihr Haus bauen würde.

• Ersuchen Sie das Unternehmen um ein detailliertes Angebot über ein bezugsfertiges Haus, wobei die Firma die wirtschaftlichste Lösung anbieten soll.
  
  
•  Vereinbaren Sie mit dieser Firma ganz bewusst einen angemessenen Preis für die Erstellung des detaillierten Angebotes. Damit wird sichergestellt, dass Sie tatsächlich ein detailliert ausgearbeitetes Angebot erhalten.
  
  
•  FAIR-PLAY!  Informieren Sie die Firma darüber, dass Sie in jedem Fall mehrere Vergleichsangebote einholen werden. Die Firma geht zwar ohnehin davon aus, trotzdem sollten Sie von Anfang an ehrlich sein und ein entsprechendes Vertrauen aufbauen. Möglicherweise wird gerade dieses Unternehmen später Ihr Baupartner.
  
  
• Vereinbaren Sie, dass Sie den Auftrag an diese Firma vergeben werden, falls diese schlussendlich Bestbieter ist.
  
  
• Vereinbaren Sie einen Termin, bis wann das Angebot vorliegen soll.

SCHRITT 02: Investieren Sie ein paar Euro und besorgen Sie sich eine professionelle Vorlage für Ihre eigene Bauausschreibung

Besorgen Sie sich gleich von hier aus das vom Autor dieser Website verfasste Muster-LV Rohbau - Baumeisterarbeiten als Vorlage für Ihre eigenes Leistungsverzeichnis.

• Derzeit (noch) kostet das Muster-LV genau 39,70 EUR und diesen Betrag sollten Sie in Ihrem eigenen Interesse auch investieren. Dieses Muster-LV können Sie nämlich nicht nur als Vorlage für die Durchführung der Baumeisterarbeiten verwenden, sondern auch für alle anderen Gewerke.

Dazu müssen Sie nur die frei bearbeitbare Word-Vorlage mit jenen gewünschten Leistungsgruppen und Leistungspositionen ergänzen, die im von Ihnen schon in Schritt 01 angeforderten Angebot enthalten sind.

SCHRITT 03: Erstellen Sie ein vollständiges Leistungsverzeichnis für Ihr Bauvorhaben

Verwenden Sie dazu die Muster-LV Vorlage, die Sie sich im zweiten Schritt besorgt haben. Schreiben Sie alle Leistungspositionen aus dem Angebot ab, das Sie in Schritt 01 erhalten haben und übertragen Sie die Texte getrennt nach Leistungsgruppen in die Word-Vorlage.

• Stellen Sie sich darauf ein, dass das neue LV viel umfangreicher wird als die Word-Vorlage, weil zusätzlich zu den Baumeisterarbeiten ja noch alle anderen Gewerke hinzugefügt werden müssen. 


• Übernehmen Sie die Texte und  Mengen aus dem vorhandenen Angebot und ergänzen oder ändern Sie die Positionen entsprechend Ihren individuellen Anforderungen.


• Fügen Sie bei Bedarf (z.B. wenn im Angebot Leistungen fehlen) neue Leistungsgruppen oder Leistungspositionen ein oder ergänzen Sie die Positionen mit alternativen Positionen. 


• Vergessen Sie nicht, auch die Mengenangaben für die einzelnen Leistungspositionen aus dem vollständigen Angebot, welches Sie in Schritt 01 angefordert haben, richtig zu übernehmen.


• Für alternative Leistungspositionen keine Gesamtmengen angeben, sondern nur den Einheitspreis für 1 Einheit - z.B. 1 PA, 1 ST. 1 lfm, 1 m², 1 m³ usw.


• Ergänzen oder verändern Sie die Allgemeinen Vertragsbedingungen und Vorbemerkungen entsprechend IHREN Anforderungen.

SCHRITT 04: Erstellen Sie ein Deckblatt für das neue Leistungsverzeichnis "Baumeisterarbeiten"

Verwenden Sie dazu die im Muster-LV enthaltene Word-Vorlage und passen Sie den Text Ihren Anforderungen an und geben Sie IHRE Daten ein.

• Ändern Sie das "Gewerk" von "Baumeisterarbeiten"  auf "bezugsfertiges Einfamilienhaus". Das Deckblatt schaut so aus:
  

SCHRITT 05: Stellen Sie das Leistungs-Verzeichnis in der richtigen Reihenfolge zusammen

Die erste LV-Seite ist das Deckblatt. Alle weiteren Seiten sollten eine Seitenangabe haben. Am Ende erstellen Sie eine vollständige Zusammenstellung nach Leistungsgruppen, damit am Ende des LVs alle Gesamtpreise der einzelnen Leistungsgruppen sowie die Gesamtangebotssumme übersichtlich aufgelistet und mit einem Blick zu beurteilen sind.

• Überprüfen Sie, ob Sie alle Leistungspositionen und Mengenangaben richtig aus dem vorhandenen Angebot übernommen haben.
  
  
• Überprüfen Sie (noch einmal), ob das "Kleingedruckte" auf Ihre individuellen Bedürfnisse abgestimmt sind.

SCHRITT 06: Erstellen Sie für jede Firma, bei der um ein Angebot angefragt wird, ein Begleitschreiben für die Preisanfrage

Verwenden Sie dazu die im Muster-LV enthaltene Word-Vorlage "Begleitschreiben - Preisanfrage bei Firmen Baumeisterarbeiten" und halten Sie sich genau an die in der Word-Vorlage aufgelisteten wichtigen Hinweise.

Ändern Sie den Mustertext in der Preisanfrage  "... für die Durchführung der Baumeisterarbeiten zur Errichtung" auf "... für die Errichtung eines bezugsfertigen Einfamilienhauses".

SCHRITT 07: Kopieren Sie das fertige LV so oft wie nötig

An jeden Firma müssen zwei Leerexemplare geschickt werden. Eines davon sollten Sie ausgefüllt mit Preisen zurückbekommen, das andere Exemplar verbleibt beim Anbieter.

• Vermutlich werden Sie von einigen Firmen elektronisch verarbeitete Angebote bekommen. Da gute Firmen mit einheitlichen Ausschreibungs-Systemen arbeiten, werden also Ihre vorgegebenen Daten entsprechend weiterverarbeitet und daraus ein "richtiges" Angebot gemacht.
  
  
• Wenn eine Firma aus Ihrer Vorlage ein neues Leistungsverzeichnis erstellen möchte, ist das kein Problem, so lange die Leistungspositionen beibehalten werden.

HINWEIS: Informationen über die Anzahl der Firmen, an die Sie Ihr Leistungsverzeichnis schicken und welche Kriterien diese Firmen erfüllen sollten, finden Sie in Muster-LV Rohbau - Baumeisterarbeiten bzw. auch im Gratis E-Mail-Kurs zum Thema Bauausschreibung.

SCHRITT 08: Führen Sie nach dem Erhalt der Angebote einen Preisvergleich durch

Verwenden Sie dazu die im Muster-LV enthaltene Excel-Datei "Preisspiegel".

• Ergänzen Sie die Excel-Vorlage mit allen Leistungspositionen, die in Ihrem Leistungsverzeichnis enthalten sind.
  
  
• Übertragen Sie die Einheitspreise sämtlicher Leistungspositionen in die angepasste Excel-Vorlage.
  
  
• Ermitteln Sie den theoretischen Bestpreis und verwenden Sie das Ergebnis für Ihre Preisverhandlungen mit den besten drei Firmen.
  

 WICHTIG! 
 
Das Bewerten und Beurteilen von Angeboten ist ein wesentliches Kriterium für den wirtschaftlichen Erfolg Ihres Bauvorhabens. Sie sollten sich im Klaren darüber sein, dass nur ein Baufachmann, der ständig mit den Preisen von Bauleistungen zu tun hat, Angebote wirklich realistisch einschätzen kann.

Wenn Sie selbst Zweifel haben, ob Sie "gute" oder weniger gute Angebote bekommen haben, können Sie auch zur professionellen Beurteilung und Bewertung der verschiedenen Angebote jederzeit die vom Autor dieser Website angebotene Online Baubegleitung in Anspruch nehmen.

Die sehr geringen Kosten für diese professionelle Fachberatung werden Sie durch die Beratung mit Sicherheit wieder mehrfach hereinbringen.

Warum nicht für jedes einzelne Gewerk ein eigenes Leistungsverzeichnis erstellen?

Weil das nur gemacht wird, wenn ein Bauvorhaben von einem Baufachmann abgewickelt und ausgeschrieben wird. In diesem Fall ist es tatsächlich so, dass der Baumanager für jedes Gewerk ein eigenes Leistungsverzeichnis erstellen würde, und das hat gute Gründe:

• Wenn den anbietenden Firmen nämlich der Ausschreiber (z.B. Baumanagementbüro) bekannt ist, werden generell niedrigere Preise angeboten, weil die Firmen die späteren Preisvorgaben und Grenzwerte des Ausschreibers schon kennen. Dadurch werden dann auch langwierige Preisverhandlungen vermieden.
  
  
• Wenn die anbietenden Firmen wissen, dass sich ein Baufachmann um die gesamte Bauabwicklung kümmern wird, kann der Anbieter unter Umständen ebenfalls günstigere Preise anbieten, weil er dann davon ausgehen darf, dass der Bauablauf wirtschaftlich organisiert wird.

Wenn SIE als Bauherr die Bauausschreibungen und Preisanfragen selbst in die Hand nehmen, werden Sie jedenfalls mit Garantie "schlechtere" Preis bekommen:

• Weil der Anbieter nicht weiß, mit wem er es zu tun bekommen wird und daher bei seinen Angebotspreisen Risiko-Zuschläge einrechnet.
  
  
• Weil der Anbieter damit rechnen muss, dass es bei der Bauorganisation Probleme geben wird und daher bei seinen Angebotspreisen Risiko-Zuschläge einrechnet.

Als Baulaie sollten Sie daher möglichst nur 1 einziges Leistungsverzeichnis erstellen

Wenn Sie sich also dazu entscheiden, Ihren Hausbau selbst zu organisieren, sollten Sie in jedem Fall alles daran setzten, so wenig Auftragnehmer wie nur irgendwie möglich zu beauftragen. Die beste Lösung ist diesem Fall also die Beauftragung eines Generalunternehmers (GU) - also einer einzigen Firma, die sich um ALLE Gewerke kümmert.

Dafür müssen Sie zwar einen GU-Zuschlag bezahlen, trotzdem wird sich das für Sie am Ende des Tages auszahlen. Die Alternative wäre nämlich, dass Sie selbst für jedes Gewerk einen eigenen Auftrag vergeben und dann auch alles selbst mit den ausführenden Firmen abrechnen. Dabei WERDEN Sie mit Sicherheit draufzahlen und Streit wäre vorprogrammiert.

WARUM? Weil das bei JEDEM Bauvorhaben so ist. KONKRET: Weil das bei JEDEM Bauvorhaben, das NICHT von einem Baufachmann abgewickelt wird, so ist.