Mit allen nötigen Baumanagement-Schritten
"Was die zwei ähnlich klingenden aber gänzlich verschiedenen Begriffe Hausbau-Planung und Hausplanung konkret bedeuten und welche Schritte professionelle Baumanager setzen müssen, um Ihr Bauprojekt zu organisieren."
Auf den Punkt gebrachte Informationen als zusätzliche Entscheidungshilfe für Ihre zu einem späteren Zeitpunkt erforderliche Vergabe der Bau- und Handwerkeraufträge zur Realisierung Ihres individuell geplanten Bauvorhabens.
Suchen angehende Bauherren nach Informationen zum Thema Hausbau-Planung, werden meistens eigentlich ganz andere Lösungen oder Antworten erwartet. Nämlich Informationen über Hauspläne, Grundrisse oder andere planerische Gestaltungsmöglichkeiten.
Genau das hat aber aus gutem Grund nur am Rande etwas mit den gewünschten Suchergebnissen zu tun.
Mit der Planung des Hausbaus sind nämlich alle Baumanagement-Aktivitäten ab dem Zeitpunkt gemeint, an dem Sie bereits wissen, was Sie wollen.
Heißt also konkret, dass in diesem Fall auch schon die Entscheidung für einen bestimmtes Haus gefallen sein muss, um überhaupt ein solches zuerst planen und dann auch bauen zu können. Noch konkreter heißt das, dass es schon aussagekräftige Grundlagen für die bevorstehende Entwurfsplanung geben muss.
Bilder von Häusern, Skizzen, Beschreibungen, Hausplan-Kataloge, Collagen mit einzelnen Details, die berücksichtigt werde sollen. Oder was auch immer Sie auf Ihrer erfolgreichen Suche nach Ihrem Haustyp dokumentiert haben.
Vorausgesetzt wird also, dass sich der Planer Ihres Hauses durch alle möglichen Unterlagen im wahrsten Sinne des Wortes ein realistisches Bild von Ihrem Traumhaus machen kann.
Die Planung Ihres Hauses ist lediglich ein kleiner Teil der gesamten Hausbau-Planung. Auf den Punkt gebracht:
Mit Hausbau-Planung ist also immer nur das Baumanagement gemeint, welches den ausführenden Firmen und Handwerkern vorgibt, wann was wie gemacht werden muss, damit Sie am Ende ein zufriedener Hausbesitzer sind.
Von der Hausplanung zur Hausbau-Planung. Die Planung Ihres Hauses wird mit der Erstellung der Planunterlagen für die Baueingabe bzw. Baueinreichung abgeschlossen. Mit der von der zuständigen Baubehörde erteilten Baubewilligung fällt dann der Startschuss für die Planung der Bauausführung.
Für Sie als Bauherr bedeutet das auch, dass spätestens jetzt die Entscheidung getroffen werden muss, wer sich bei Ihrem Bauvorhaben um das Baumanagement kümmern soll.
Diese Entscheidung sollte Ihnen allerdings nicht schwer fallen. Um möglichst problemlos zu Ihrem Haus zu kommen, gibt es nämlich nur eine Möglichkeit:
Sie müssen Ihr Bauprojekt von einem Fachmann organisieren lassen. Alles andere ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zum Scheitern verurteilt. Ohne Wenn und Aber.
Trotzdem haben vielleicht auch Sie sich schon darüber Gedanken gemacht, ob es nicht doch sinnvoller wäre, beim Hausbau so viel wie möglich selbst zu organisieren. Eine bessere Gelegenheit, Geld zu sparen, gibt es ja nicht. Wirklich? Sie wissen, dass genau das Gegenteil der Fall ist.
Die Zeiten haben sich auch beim Hausbau geändert. Was bisher "immer schon" so gemacht wurde, hat heute keine Gültigkeit mehr.
Standen in vergangenen Hausbau-Zeiten vor allem die möglichst geringen Investitionskosten im Vordergrund, hat sich das mittlerweile grundlegend geändert. Nachhaltigkeit, Ökologie und Umweltschutz sind heute die Themen, auf die es (nicht nur) beim Hausbau ankommt.
Die einfachste und beste Form des Umweltschutzes ist dabei die Vermeidung von Energieverlusten. In der Bauphysik sind damit die Transmissionswärmeverluste gemeint.
Das bedeutet, dass bei einem Haus ständig warme Luft durch die Gebäudehülle entweicht. Umso mehr, desto mehr Heizwärmebedarf ist erforderlich - erkennbar an steigenden Heiz- bzw. Betriebskosten.
Auch Ihr Ziel muss daher sein:
Die Wärmeverluste in der Gebäudehüllen (Bodenplatte, Außenwände, Dach und Fenster) durch eine luftdichte Bauweise so gering wie möglich zu halten. Wie das in der Praxis funktioniert, wird an anderer Stelle auf dieser Website ausführlich erklärt.
In jedem Fall müssen Sie davon ausgehen, dass die Anforderungen, die heute an die ausführenden Firmen und Handwerker gestellt werden, nicht mit jenen aus vergangenen Hausbau-Zeiten zu vergleichen sind.
Um Ihr Haus technisch richtig zu bauen, ist vielmehr ein umfangreiches Fachwissen erforderlich.
Und dieses Fachwissen haben nur erfahrene und gut ausgebildete Baufachleute. Ihre gut überlegte Entscheidung, wer schlussendlich für das Baumanagement bei Ihrem geplanten Bauvorhaben zuständig sein soll, sollte daher weitgehend klar sein.
Sollten trotzdem noch Unklarheiten über Ihre zukünftigen Baupartner bestehen, bitte rechtzeitig die umfassenden Bauherren-Informationen über Ihre Möglichkeiten der Auftragsvergabe und der Auswirkungen auf die Baupreise lesen.
Hier haben Sie daher die seltene Gelegenheit, anhand eines beispielhaften Bauprojektes alle wichtigen Baumanagement-Schritte, die für die Errichtung eines bezugsfertigen Einfamilienhaus erforderlich sind, kennenzulernen.
Alles Schritte der Hausbau-Planung, die nur ein Ziel kennen: Dafür zu sorgen, dass Ihr Bauvorhaben termingerecht, mängelfrei und unter Einhaltung der vorgegebenen Gesamtkosten abgewickelt wird.
Damit haben Sie auch die Möglichkeit, relativ leicht festzustellen, ob es im Hinblick auf die organisatorische Abwicklung Ihres geplanten Bauvorhabens auch Leistungen gibt, die Sie aufgrund Ihrer eigenen Fähigkeiten eventuell auch selbst erledigen könnten.
In den hier weiter unten angeführten Leistungen, die ein Baumanager erbringen
muss, um das geplanten Bauvorhaben erfolgreich abzuwickeln, sind auch mehrere
Zwischenschritte enthalten, die im grundsätzlichen Hausbau-Ablauf
nicht angeführt sind.
01 Abklärung Bebauungsplan mit Baubehörde
03 Erstellung des Entwurfsplans oder Vergabe an Architekt
04 Überarbeitung und Freigabe der Entwurfsplanung
05 Erstellung der Einreichpläne (Eingabe) für Baubehörde
06 Abstimmung der Pläne mit Statiker und Haustechnik
07 Einleitung des Baugenehmigungs-Verfahrens
08 Erwirkung der Baugenehmigung bzw. Baubewilligung
09 Planung der Baustelleneinrichtung
10 Mengenermittlung Rohbau samt Kanal und Versorgungsleitungen
11 Leistungsverzeichnis für Rohbau inkl. Dach und Fenster
12 Einholung Angebote und Abschluss Hausbau Versicherungen
13 Ausschreibungen für Rohbau und Vorkalkulation
14 Preisvergleich und Wertung der vollständigen Angebote
15 Verhandlungs-Gespräche mit den drei besten Anbietern
16 Vergabevorschlag Rohbau und Auftragsvergabe
17 Bemusterungen Qualität und Design Innenausstattung
18 Leistungsverzeichnisse für Ausbau und Haustechnik
19 Erstellung Ausschreibungen für Ausbau und Haustechnik
20 Kalkulation und Hochrechnung Ausbau und Haustechnik
21 Preisvergleich und Wertung der vollständigen Angebote
22 Verhandlungs-Gespräche mit den drei besten Anbietern
23 Vergabe der Aufträge für Ausbau und Haustechnik
25 Einweisung des zuständigen Rohbau-Bauleiters
26 Überwachung Baubeginn und Baustelleneinrichtung
27 Laufende baubegleitende Qualitätskontrolle
28 Laufende Überwachung der vorgegebenen Termine
29 Abnahme Rohbau u. Mängel-Management nach Bedarf
30 Einweisung ausführende Firmen Ausbau und Haustechnik
31 Baubegleitende Qualitätskontrolle bei allen Gewerken
32 Mängelrügen und Kontrollen Mängelbeseitigung
33 Laufende Baubesprechungen und Protokollierung
34 Bestätigungen Baufortschritt als Abrechnungsgrundlage
35 Prüfung Abschlagsrechnungen und Protokollierung
36 Abruf Baufinanzierung / Zahlungen veranlassen
37 Vorabnahmen Ausbau u. Haustechnik nach Bedarf
38 Abruf Bauleistungen Außenanlagen und Nebengebäude
39 Abnahme und Protokollierung Ausbau und Haustechnik
40 Mängelrügen und Überwachung Mängelbeseitigung
41 Projektabnahme alle Gewerke und Protokollierung
42 Umzugsplanung und Organisation Hauseinrichtung
43 Prüfung Schlussrechnungen und Protokollierung
44 Abruf Bankgarantien von allen ausführenden Firmen
45 Abruf Baufinanzierung und Beauftragung Zahlungen
46 Erklärungen und Meldungen an zuständige Baubehörde
47 Ummeldungen Leitungsträger Baustelle auf Wohnbetrieb
48 Abschluss gesamtes Bauprojekt und Übergabe an Bauherr
49 Einweisung Bauherr in Betrieb und Wartung Haustechnik
50 Bearbeitung Gewährleistungs-Mängel
51 Mängelmanagement und Überwachung Beseitigung Mängel
52 Projekt-Begehung vor dem Ende der Gewährleistungs-Fristen
53 Bearbeitung und Abwicklung allfälliger Haftücklässe
54 Endgültiger Projektabschluss und Klärung Bankgarantien
Grundsätzlich gilt: Kein Bauvorhaben gleicht einem anderen. Daher kann nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass alle hier oben angeführten Baumanagement-Schritte Ihrer Hausbau-Planung auch bei Ihrem Bauvorhaben nötig sind.
Angenommen wurde hier, dass zwischen Bauherr und Baumanager ein Baubetreuungsvertrag über die Errichtung und Planung des gewünschten Einfamilienhauses abgeschlossen wurde.
Wer konkret alle nötigen Schritte zur Abwicklung eines Einfamilienhaus-Bauvorhabens erledigt, hängt davon ab, in welcher Form der Auftrag vergeben wird.
Bei Ausführung des Einfamilienhauses als Fertighaus entfällt die Überwachung und Kontrolle der Produktionsschritte.
Wie schon am Anfang erklärt, können die angeführten Baumanagement-Leistungen nur einen Teil einer professionellen Hausbau-Planung und Bauprojekt-Abwicklung darstellen.
Durch die Auflistung der wichtigsten Baumanagement-Leistungen bekommen Sie aber zumindest einen ersten Eindruck davon, worum es bei einem erfolgreichen Baumanagement im Wesentlichen geht.
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