Richtige Hausbau-Planung mit allen nötigen Baumanagement-Schritten

Richtige Hausbau-Planung mit allen nötigen Baumanagement-Schritten

"Aufgaben der verantwortlichen Projektleitung in der richtigen Reihenfolge, um den Bau Ihres Hauses erfolgreich organisieren zu können."

Bitte nicht verwechseln: Hausbau-Planung und Haus-Planung. Zwei sehr ähnliche Begriffe, die zwar miteinander zu tun haben, aber nicht zusammengehören. 

Zuerst der Hausplan, dann die Bauplanung

Suchen angehende Bauherren nach Informationen zum Thema Hausbau-Planung, werden meistens eigentlich ganz andere Lösungen oder Antworten erwartet. Nämlich Informationen über Hauspläne, Grundrisse oder andere planerische Gestaltungsmöglichkeiten.

Genau das hat aber aus gutem Grund nur am Rande etwas mit den gewünschten Suchergebnissen zu tun.

Mit der Planung des Hausbaus sind nämlich alle Baumanagement-Aktivitäten ab dem Zeitpunkt gemeint, an dem Sie bereits wissen, was Sie wollen.

Heißt also konkret, dass in diesem Fall auch schon die Entscheidung für einen bestimmtes Haus gefallen sein muss, um überhaupt ein solches zuerst planen und dann auch bauen zu können. Noch konkreter heißt das, dass es schon aussagekräftige Grundlagen für die bevorstehende Entwurfsplanung geben muss.

Bilder von Häusern, Skizzen, Beschreibungen, Hausplan-Kataloge, Collagen mit einzelnen Details, die  berücksichtigt werde sollen. Oder was auch immer Sie auf Ihrer erfolgreichen Suche nach Ihrem Haustyp dokumentiert haben.

Vorausgesetzt wird also, dass sich der Planer Ihres Hauses durch alle möglichen Unterlagen im wahrsten Sinne des Wortes ein realistisches Bild von Ihrem Traumhaus machen kann.

Der gravierende Unterschied zwischen Hausbau-Planung und Haus-Planung

Die Planung Ihres Hauses ist lediglich ein kleiner Teil der gesamten Hausbau-Planung. Auf den Punkt gebracht:

  • Bei der Haus-Planung dreht sich im Wesentlichen alles um das Zeichnen der nötigen Baupläne, um damit eine Baugenehmigung erwirken zu können.
  • Bei der Hausbau-Planung hingegen geht es ausschließlich um das Organisieren und Koordinieren der Bauausführung auf Grundlage der Baugenehmigung.

Mit Hausbau-Planung ist also immer nur das Baumanagement gemeint, welches den ausführenden Firmen und Handwerkern vorgibt, wann was wie gemacht werden muss, damit Sie am Ende ein zufriedener Hausbesitzer sind.

Start der Hausbau-Planung

Von der Hausplanung zur Hausbau-Planung. Die Planung Ihres Hauses wird mit der Erstellung der Planunterlagen für die Baueingabe bzw. Baueinreichung abgeschlossen. Mit der von der zuständigen Baubehörde erteilten Baubewilligung fällt dann der Startschuss für die Planung der Bauausführung.

  • Für Sie als Bauherr bedeutet das auch, dass spätestens jetzt die Entscheidung getroffen werden muss, wer sich bei Ihrem Bauvorhaben um das Baumanagement kümmern soll.

Diese Entscheidung sollte Ihnen allerdings nicht schwer fallen. Um möglichst problemlos zu Ihrem Haus zu kommen, gibt es nämlich nur eine Möglichkeit:

  • Sie müssen Ihr Bauprojekt von einem Fachmann organisieren lassen. Alles andere ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zum Scheitern verurteilt. Ohne Wenn und Aber.

Trotzdem haben vielleicht auch Sie sich schon darüber Gedanken gemacht, ob es nicht doch sinnvoller wäre, beim Hausbau so viel wie möglich selbst zu organisieren. Eine bessere Gelegenheit, Geld zu sparen, gibt es ja nicht. Wirklich? Sie wissen, dass genau das Gegenteil der Fall ist.

Moderner Hausbau heute

Die Zeiten haben sich auch beim Hausbau geändert. Was bisher "immer schon" so gemacht wurde, hat heute keine Gültigkeit mehr...

Standen in vergangenen Hausbau-Zeiten vor allem die möglichst geringen Investitionskosten im Vordergrund, hat sich das mittlerweile grundlegend geändert. Nachhaltigkeit, Ökologie und Umweltschutz sind heute die Themen, auf die es (nicht nur) beim Hausbau ankommt. 

Vermeidung von Energieverlusten

Die einfachste und beste Form des Umweltschutzes ist dabei die Vermeidung von Energieverlusten. In der Bauphysik sind damit die Transmissionswärmeverluste gemeint.

Das bedeutet, dass bei einem Haus ständig warme Luft durch die Gebäudehülle entweicht. Umso mehr, desto mehr Heizwärmebedarf ist erforderlich - erkennbar an steigenden Heiz- bzw. Betriebskosten.

Auch Ihr Ziel muss daher sein:

In jedem Fall müssen Sie davon ausgehen, dass die Anforderungen, die heute an die ausführenden Firmen und Handwerker gestellt werden, nicht mit jenen aus vergangenen Hausbau-Zeiten zu vergleichen sind.

Um Ihr Haus technisch richtig zu bauen, ist vielmehr ein umfangreiches Fachwissen erforderlich. Und dieses Fachwissen haben nur erfahrene und gut ausgebildete Baufachleute. Ihre Entscheidung, wer für das Baumanagement zuständig sein soll, sollte daher tatsächlich nicht so schwer sein...

Alle wesentlichen Baumanagement-Schritte beim Bau eines Hauses in der richtigen Reihenfolge

Hier haben Sie daher die seltene Gelegenheit, anhand eines beispielhaften Bauprojektes alle wichtigen Baumanagement-Schritte, die für die Errichtung eines bezugsfertigen Einfamilienhaus erforderlich sind, kennenzulernen.

Alles Schritte der Hausbau-Planung, die nur ein Ziel kennen: Dafür zu sorgen, dass Ihr Bauvorhaben termingerecht, mängelfrei und unter Einhaltung der vorgegebenen Gesamtkosten abgewickelt wird.

Damit haben Sie auch die Möglichkeit, relativ leicht festzustellen, ob es im Hinblick auf die organisatorische Abwicklung Ihres geplanten Bauvorhabens auch Leistungen gibt, die Sie aufgrund Ihrer eigenen Fähigkeiten eventuell auch selbst erledigen könnten.

In den hier weiter unten angeführten Leistungen, die ein Baumanager erbringen muss, um das geplanten Bauvorhaben erfolgreich abzuwickeln, sind auch mehrere Zwischenschritte enthalten, die im grundsätzlichen Hausbau-Ablauf nicht angeführt sind.

Wenn Sie selbst keine ausreichenden Baumanagement-Kenntnisse haben, halten Sie sich bei der Hausbau-Planung bitte lieber an die "Haupt-Schritte" des grundsätzlichen Hausbau-Ablaufs.

Beginn Baumanagement / Hausbau-Planung

01 Abklärung Bebauungsplan mit Baubehörde

03 Erstellung des Entwurfsplans oder Vergabe an Architekt

04 Überarbeitung und Freigabe der Entwurfsplanung

05 Erstellung der Einreichpläne (Eingabe) für Baubehörde

06 Abstimmung der Pläne mit Statiker und Haustechnik

07 Einleitung des Baugenehmigungs-Verfahrens

08 Erwirkung der Baugenehmigung bzw. Baubewilligung

09 Planung der Baustelleneinrichtung nach Bauphasen

Beginn mit Bauausschreibungen & Auftragsvergaben

10 Massenermittlung Rohbau samt Kanal und Versorgungsleitungen

12 Einholung Angebote und Abschluss Hausbau Versicherungen

13 Ausschreibungen für Rohbau und Vorkalkulation

14 Preisvergleich und Wertung der vollständigen Angebote

15 Verhandlungs-Gespräche mit den drei besten Anbietern

16 Vergabevorschlag und Vergabe des Rohbau-Auftrages

17 Bemusterungen Qualität und Design  Innenausstattung

19 Erstellung Ausschreibungen für Ausbau u. Haustechnik

20 Kalkulation und Hochrechnung Ausbau und Haustechnik

21 Preisvergleich und Wertung der vollständigen Angebote

22 Verhandlungs-Gespräche mit den drei besten Anbietern

23 Vergabe der Aufträge für Ausbau und Haustechnik

Beginn Bauausführung

25 Einweisung des zuständigen Rohbau-Bauleiters

26 Überwachung Baubeginn und Baustelleneinrichtung

27 Laufende baubegleitende Qualitätskontrolle

28 Laufende Überwachung der vorgegebenen Termine

29 Abnahme Rohbau u. Mängel-Management nach Bedarf

30 Einweisung ausführende Firmen Ausbau u. Haustechnik

31 Baubegleitende Qualitätskontrolle bei allen Gewerken

32 Mängelrügen und Kontrollen Mängelbeseitigung

33 Jour-fixe-Termine Baubesprechungen und Protokollierung

34 Bestätigungen Baufortschritt als Abrechnungsgrundlage

35 Prüfung Abschlagsrechnungen und Protokollierung

36 Abruf Baufinanzierung /  Zahlungen veranlassen

37 Vorabnahmen Ausbau u. Haustechnik nach Bedarf

38 Abruf Bauleistungen Außenanlagen und Nebengebäude 

39 Abnahme und Protokollierung Ausbau und Haustechnik

40 Mängelrügen und Überwachung Mängelbeseitigung 

41 Projektabnahme alle Gewerke und Protokollierung

42 Umzugsplanung und Organisation Hauseinrichtung 

43 Prüfung Schlussrechnungen und Protokollierung

44 Abruf Bankgarantien von allen ausführenden Firmen

45 Abruf Baufinanzierung und Beauftragung Zahlungen

46 Erklärungen und Meldungen an zuständige Baubehörde 

47 Ummeldungen Leitungsträger Baustelle auf Wohnbetrieb

48 Abschluss gesamtes Bauprojekt und Übergabe an Bauherr

49 Einweisung Bauherr in Betrieb und Wartung Haustechnik

Beginn Gewährleistungs- und Garantie-Management

50 Bearbeitung Gewährleistungs-Mängel 

51 Mängelmanagement und Überwachung Beseitigung Mängel

52 Projekt-Begehung vor dem Ende der Gewährleistungs-Fristen

53 Bearbeitung und Abwicklung allfälliger Haftücklässe

54 Endgültiger Projektabschluss und Klärung Bankgarantien

Grundlagen bei diesem Baumanagement-Beispiel:

Grundsätzlich gilt: Kein Bauvorhaben gleicht einem anderen. Daher kann nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass alle hier oben angeführten Baumanagement-Schritte Ihrer Hausbau-Planung auch bei Ihrem Bauvorhaben nötig sind. 

  • Wie IHR Bauvorhaben tatsächlich abgewickelt wird, hängt jedenfalls von vielen individuellen Faktoren ab, die isoliert von Standard-Abläufen betrachtet und beurteilt werden müssen. 
  • Um die erforderlichen Baumanagement-Schritte aber praxisnah darstellen zu können, wurden der beispielhaften Auflistung bestimmte Voraussetzungen und Gegebenheiten zugrunde gelegt, die in der Baupraxis  durchaus üblich sind. 

Angenommen wurde hier, dass zwischen Bauherr und Baumanager ein Baubetreuungsvertrag über die Errichtung und Planung des gewünschten Einfamilienhauses abgeschlossen wurde.

Die im Baubetreuungsvertrag enthaltenen Vertragsgrundlagen

  • Dokumentation des gewünschten Haustyps in Form von Fotos und Skizzen. 
  • Vorhandener Anforderungskatalog über den Raumbedarf sowie Dokumentation der individuellen Wohnbedürfnisse des Bauherrn.
  • Leistungsbeschreibung gemäß Angebot des Baumanagers.
  • Das Einfamilienhaus soll in klassischer Ziegel-Massivbauweise errichtet werden.
  • Festgelegte Ausführungsstandards. 
  • Garantierter Endpreis gemäß Projektfinanzierung und Fertigstellungstermin.
  • Ausführung aller Leistungen nach den anerkannten Regeln der Technik.
  • Das Einfamilienhaus wird auf dem vorhandenen Baugrundstück errichtet.
  • Vollmacht für den Baumanager bzw. Baubegleiter für die Vergabe aller nötigen Aufträge und Antragstellungen bei Behörden.

Wer konkret alle nötigen Schritte zur Abwicklung eines Einfamilienhaus-Bauvorhabens erledigt, hängt davon ab, in welcher Form der Auftrag vergeben wird.

  • Wenn der Auftrag beispielsweise an einen General- oder Totalunternehmer vergeben wird, werden alle Baumanagement-Schritte vom Projektleiter(Team) des General- oder Totalunternehmers (GU oder TU) erledigt.

  • In diesem Fall haben Sie als Bauherr mit den Baumanagement -Schritten also mit Ausnahme der Bezahlung der entsprechenden GU- oder TU-Zuschläge nichts zu tun. 

Für Fertighaus gilt...

Bei Ausführung des Einfamilienhauses als Fertighaus entfällt die Überwachung und Kontrolle der Produktionsschritte. 

  • Die laufende baubegleitende Qualitätskontrolle bezieht sich in diesem Fall auf alle Bauleistungen und Vorarbeiten, die nicht vom Fertighausanbieter erbracht werden (können) und beginnen in weiterer Folge mit dem Montagebeginn.

Baumanagement-Leistungen, die Sie als privater Bauherr auch selbst erbringen können

Wie schon am Anfang erklärt, können die angeführten Baumanagement-Leistungen nur einen Teil einer professionellen Hausbau-Planung und Bauprojekt-Abwicklung darstellen.

  • Die Auflistung hat dabei nur den Zweck, private Bauherren in kompakter und leicht verständlicher Form über das breit gefächerte Fachwissen zum Thema "Professionelles Baumanagement" zu informieren.
  • Welches Fachwissen nötig ist, um die einzelnen Schritte so zu erledigen, wie das ein Bauexperte in der Praxis tun würde, kann durch diese stichwortartige Aufzählung aber nicht wiedergegeben werden.

Durch die Auflistung der wichtigsten Baumanagement-Leistungen bekommen Sie aber zumindest einen ersten Eindruck davon, worum es bei einem erfolgreichen Baumanagement im Wesentlichen geht.

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