Ihren Bauauftrag vergeben und was Sie darüber wissen sollten

Bauauftrag vergeben: Die gesamte Planungsphase auf den Punkt gebracht

"Was Sie erledigt haben müssen, um mit gutem Gewissen den Bauauftrag vergeben und damit die mühsamen Vorbereitungen zum Abschluss bringen zu können."

Mit den bevorstehenden Unterschriften der Vertragspartner werden schlussendlich die Rahmenbedingungen für die Errichtung Ihres Traumhauses festgelegt.

Ein guter Grund, alles richtig zu machen

Auf Ihrem Weg zum eigenen Haus ist die Vergabe des Bauauftrages jedenfalls der wichtigste und alles entscheidende Augenblick. Bedeutet dieser Moment doch, dass damit die anstrengenden und oft auch sehr mühsamen Vorbereitungs- und Planungsarbeiten endlich ein Ende haben.

Gleichzeitig bedeutet der Zeitpunkt der Auftragsvergabe aber auch, dass ab jetzt die Dinge Ihren Lauf nehmen...

Wenn Sie als Bauherr einmal Ihre Unterschrift unter das Auftragsschreiben gesetzt haben, gibt es ab diesem Zeitpunkt also auch kein Zurück mehr.

Sofern alle Vorbereitungsarbeiten für die Vergabe des Bauauftrags zur Errichtung Ihres Einfamilienhauses von Ihrem professionellen Baubegleiter in die Wege geleitet wurden, dürfen Sie aber jedenfalls mit gutem Gewissen davon ausgehen, dass alles wie vereinbart schriftlich besiegelt wird und alles seine Richtigkeit und Ordnung hat.

Immerhin waren wahrscheinlich monatelange Planungsleistungen nötig, um schlussendlich soweit zu sein, den Bauauftrag an Ihren bevorzugten Baupartner vergeben zu können.

Ihre möglichen Baupartner

An wen konkret Sie den Bauauftrag vergeben, ist dabei nicht so wichtig. Wichtig ist, dass Sie einen in jeder Hinsicht verlässlichen Baupartner gewählt haben, der sich ab jetzt um die Organisation und Abwicklung Ihres Bauprojektes kümmert.

Im professionellen Hausbau gibt es dabei im Wesentlichen nur diese Möglichkeiten, ein Haus zu bauen. Eine davon wird auch auf Sie zutreffen.

Bauen mit Architekt

Das ist mit Sicherheit die bequemste und insgesamt auch die sicherste Art, ein Haus zu bauen. Damit haben Sie nur einen einzigen kompetenten Ansprechpartner, der den Auftrag hat, Ihre Wünsche umzusetzen.

In diesem Fall müssen Sie sich also nicht mit allen Hausbau-Details beschäftigen: Es genügt, wenn Sie vorgeben, was Sie erwarten und haben wollen. Um alles andere kümmert sich der Architekt...

  • Auch um die Vorbereitung der Auftragsschreiben für jede einzelne Bau- und Handwerkerleistung, die von verschiedenen Firmen durchgeführt werden.
  • Trotzdem müssen am Ende Sie als Bauherr und Auftraggeber jeden einzelnen Bauauftrag unterschreiben. Persönlich mit Ihrer eigenen Unterschrift.

Bauen mit Generalunternehmer (GU)

Auch das ist eine angenehme Art, ein Haus zu bauen. Vor allem aber ist das aus gutem Grund die beliebteste Hausbau-Variante. Der Bauherr kommt mit fertigen Plänen zum Bauunternehmer, dieser führt dann alles wie geplant aus - von A bis Z.

  • Bei dieser Variante müssen Bauherren zwar einige Abstriche hinnehmen, dafür übernimmt der Generalunternehmer aber auch das gesamte Baurisiko. 
  • Dass Sie nicht immer bei der Produktauswahl mitentscheiden können, sollte auch für Sie akzeptabel sein.

Bauen mit Totalunternehmer (TU)

Hier läuft alles ähnlich wie beim Generalunternehmer ab, zusätzlich ist der Totalunternehmer allerdings auch für die gesamte Planung verantwortlich. Damit wird der Totalunternehmer praktisch zum Totalübernehmer, daher auch diese mögliche Bezeichnung.

  • Wichtiger als die Bezeichnung ist aber ohnehin die Tatsache, dass das Bauen mit einem Totalunternehmer die einzige Bau-Variante ist, bei der Sie als Bauherr tatsächlich alles aus einer Hand bekommen.

Totalunter-  oder -übernehmer sind in der Praxis kompetente Hausanbieter, die nicht nur die üblichen Baumeisterarbeiten selbst erbringen, sondern auch alle nötigen Handwerkerleistungen, für die Baufirmen oder GU-Bau-Firmen normalerweise Subfirmen beauftragen.

Baumanagement in Eigenregie

Sie können als Bauherr natürlich auch selbst der verantwortliche Bauabwickler sein. Eine Hausbau-Variante, die genauso beliebt ist wie der Bau mit einem GU, allerdings vor allem aus finanziellen Gründen. In diesem Fall können die benötigten Handwerker auch in Etappen beauftragt und bezahlt werden.

Welche dieser aufgezählten Möglichkeit, ein Haus zu bauen, die empfehlenswerteste ist, hängt von mehreren Faktoren ab, die hier aber nicht zur Diskussion stehen. Hier geht es um das Thema Bauauftrag vergeben. Und genau das müssen Sie in jedem Fall tun.

Ihre Hausaufgaben

Bevor Sie sich auf einen Vertrag mit Ihrem ausgewählten Baupartner einlassen, haben Sie jedenfalls alles Mögliche getan, um diese wichtigste Etappe au Ihrem Weg zum eigenen Haus erfolgreich zu meistern: Sie haben vorgegeben...

Und alle Ihre Vorgaben wurden von Ihrem Baubegleiter oder Bauberater professionell umgesetzt und in das Auftragsschreiben integriert. Oder eben von Ihnen selbst, wenn Sie keine professionelle Hilfe von Baufachleuten in Anspruch nehmen.

Trifft das alles auch auf Sie zu?

Wenn das bisher Gelesene auch auf Sie zutrifft, können Sie das als Bestätigung Ihrer eigenen, richtigen Vorgehensweise betrachten. In diesem Fall haben Sie also so ziemlich alles richtig gemacht.

  • Damit können Sie beruhigt den Bauauftrag vergeben, Ihre Unterschrift auf das Vertragswerk setzen und das gemeinsam geschlossene Geschäft auch noch mit dem obligaten Handschlag besiegeln.

Oder doch nicht ganz sicher, ob alles klar ist?

Dann sollten Sie sich lieber doch noch einmal genau überprüfen, ob Sie tatsächlich schon dazu bereit sind, den Bauauftrag vergeben zu können. Und diese Überprüfung ist ziemlich einfach:

  • Sie müssen nämlich nur noch einmal einen etwas längeren Blick in Ihr detailliertes Leistungsverzeichnis werfen und Punkt für Punkt die darin enthaltenen Vertragsbedingungen durchlesen.
  • Sofern Sie dann mit den vereinbarten Vertragspunkten zufrieden sind, dürfen Sie auch sicher sein, die erforderliche Auftragsgrundlage für die Vergabe Ihres Bauauftrages geschaffen zu haben.

Leistungsverzeichnis? Auftragsgrundlage?

Sollten Sie mit diesen zwei Begriffen nichts anfangen können, haben Sie schlicht und einfach ein gröberes Problem. Und sollte dieses Problem im Moment für Sie (noch) gar nicht als solches erkennbar sein, werden Sie schon bald noch größere Probleme haben.

  • Einen Bauvertrag ohne ordentliche Auftragsgrundlage vergeben zu wollen, wäre jedenfalls der größte Fehler, den Sie als Bauherr begehen könnten.
  • Die Auftragsgrundlage wiederum muss ein detailliertes Leistungsverzeichnis mit einer genauen Beschreibung der im Leistungsumfang enthaltenen Bau- und Handwerkerleistungen sein.

Es spielt dabei keine Rolle, auf welche der weiter oben beschriebenen Arten Sie Ihr Haus bauen lassen wollen. Sie werden in jedem Fall ein Leistungsverzeichnis als Grundlage für den zu vergebenden Bauauftrag benötigen.

  • Für den Generalunternehmer,
  • für den Architekt,
  • für alle Handwerksbetriebe.

Ja. Natürlich könnte jeder mögliche Baupartner auch selbst ein passendes LV erstellen. Das würde dann in jedem Fall zuerst einmal für den Baupartner passen...

Leistungsumfang selbst festlegen

Für Sie als Bauherr sollte daher von Anfang an klar sein, dass Sie selbst möglichst genau festlegen müssen, welche konkreten Leistungen von den Firmen erbracht werden sollen. Wie schon mehrmals gesagt:

  • Egal, wer Ihr Haus bauen soll - Sie müssen jedem ins Auge gefassten Baupartner konkret vorgeben, welche Leistungen erbracht werden sollen.
  • Und in der Praxis funktioniert das eben nur über eine detaillierte Leistungsbeschreibung, wobei ein LV genau das ist.
  • Eine professionelle Beschreibung der geplanten Bauleistungen.

Zusätzliche Vorteile eines Leistungsverzeichnisses

Mit einem LV werden nicht nur die gewünschten Bau- und Handwerkerleistungen beschrieben und festgelegt, sondern auch die Konditionen, zu den Sie bereits sind, den Bauauftrag zu vergeben.

  • Außerdem können Sie mit den im Leistungsverzeichnis integrierten Detailpreisen für jede einzelne Bauleistungen auch die Baukosten kalkulieren und berechnen, wie viel Ihr geplantes Haus kosten darf.

Zu wissen, wie viel das geplante Haus kosten wird, ist übrigens die wichtigste Voraussetzung überhaupt, um zu einem Haus zu kommen. Alles andere wäre Spekulation und daher zu riskant.

Ein professionelles LV können Sie auch selbst erstellen

Sie haben sich gerade gefragt, wie Sie es schaffen können, als privater Bauherr alleine ein Leistungsverzeichnis zu erstellen? Ist das nicht die Aufgabe von Architekten oder andren Baufachleuten? Normalerweise schon.

Aber eben nur normalerweise. Mit den vom Autor dieser Website entwickelten Excel Ausschreibungs-Vorlagen können Sie nämlich auch selbst...

  • ein professionelles Leistungsverzeichnis erstellen,
  • daraus eine Bauausschreibung machen
  • und gleichzeitig die Baukosten berechnen.

Genau das alles sollten Sie auch tun - und zwar aus einem einzigen guten Grund: Weil die einzige Möglichkeit, von allen möglichen Hausanbietern vergleichbare Angebote zu bekommen, über eine Bauausschreibung führt. Und dazu brauchen Sie ein Leistungsverzeichnis...

Da Sie nun schon bis hierher gelesen haben, werden Sie wahrscheinlich erkannt haben, dass Ihnen doch noch die eine oder andere Voraussetzung fehlt, um Ihren Bauauftrag vergeben zu können. Hier daher eine abschließende Zusammenfassung...

Zusammenfassung

Die alles entscheidende Wegstrecke auf Ihrem Weg zum eigenen Haus ist jene bis zur Auftragsvergabe. Alles, was Sie bis dahin unternehmen, hat daher nur einen einzigen Zweck:

Schritt für Schritt die Grundlagen für die Vergabe des Bauauftrages zu schaffen. Erst dann, wenn Sie so weit sind, den Bauauftrag vergeben zu können, haben Sie das mit Abstand wichtigste Hausbau-Ziel überhaupt erreicht.

Ihr Weg zum Bauauftrag

Ihr Weg zum Bauauftrag ist ein sehr logischer - trotzdem halten sich die meisten Bauherren nicht (immer) an die nötigen Schritte. In jedem Fall gilt...

  • Ohne Bedarfsermittlung keine Finanzierung.
  • Ohne Finanzierung keine Planung.
  • Ohne Planung keine Ausführungsdetails.
  • Ohne Details keine Baubeschreibung.
  • Ohne Baubeschreibung kein Leistungsverzeichnis
  • Ohne Leistungsverzeichnis keine Bauausschreibung.
  • Ohne Bauausschreibung keine Angebote.
  • Ohne Angebote kein Bauauftrag.
  • Ohne Bauauftrag keine Bauleistung.
  • Ohne Bauleistung kein Haus.

Nicht vergessen: Rechtsanwalt einschalten

Dass ein detailliertes Leistungsverzeichnis auch bei Ihrer Auftragsvergabe die wichtigste Auftragsgrundlage sein wird, wissen Sie mittlerweile. Noch nicht bekannt ist vielleicht, dass Bauaufträge in der Praxis vom Auftragnehmer vorbereitet werden.

Dabei liegt es in der Natur der Sache, dass Auftragnehmer grundsätzlich möglichst rasch zu einem Vertragsabschluss kommen wollen. Im Wesentlichen wird das auch Ihr Interesse sein. Trotzdem gilt wie bei jedem Vertrag auch für den Bauauftrag:

Vertrauen ist gut. Kontrolle ist besser.

Egal, wie viel Erfahrung Ihr zukünftiger Baupartner mit der Erstellung von Bauverträgen hat - für eine genau Prüfung der Vertragsunterlagen muss daher immer genug Zeit sein. Gemeint ist damit eine fachkundige Prüfung.

  • Den zu unterschreibenden Bauauftrag sollten Sie daher in jedem Fall von einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens prüfen lassen.
  • Die vergleichsweise geringen Kosten dafür müssen Sie ohne Wenn und Aber investieren.

Und wenn Sie an diesem letzten Punkt einmal angekommen sind, können Sie tatsächlich mit gutem Gewissen Ihren Bauauftrag vergeben. Bis dahin ist allerdings noch einiges zu tun für Sie... 

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