Hausbau-Planung: Wie ein Bauexperte seinen Weg zum eigenen Haus planen würde

Hausbau-Planung

HIER LERNEN SIE alle wichtigen Teilbereiche einer professionelle Hausbau-Planung kennen und welche Planungs-Schritte in der richtigen Reihenfolge zu erledigen sind, um auf Ihrem Weg zum eigenen Einfamilienhaus in jeder Phase möglichst alles richtig zu machen. Nutzen Sie diese wichtige Bauherrn-Seite als zentrale Anlaufstelle, wenn es darum geht, das eigene Bauvorhaben in jeder Phase so zu planen, wie das ein Bauexperte tun würde.

 Wegweiser DURCH DIE gesamte Hausbau-planung

Grundlagen

Inhalt DIESER Seite

Vorbereitung: Ihre Hausaufgaben in der richtigen Reihenfolge

Traumhaus bauenHaustyp auswählen
Hausbau planenBedarf ermitteln
Baubegleiter beauftragenBaubegleiter beauftragen
Baugrund kaufenBaugrund kaufen
  • 01 Traumhaus auswählen
  • 02 Eigenen Bedarf ermitteln
  • 03 Baukosten kennenlernen
  • 04 Bauprojekt finanzieren
  • 05 Baubegleiter beauftragen
  • 06 Bei Bedarf Baugrund kaufen

Bauorganisation: Schritte bis Baubeginn in der richtigen Reihenfolge

Haus entwerfenHaus entwerfen
Bau- und AusführungsplanungBaupläne zeichnen
Termin- und BauzeitplanungBauzeiten planen
BemusterungBemusterung durchführen
  • 07 Entwurfsplanung 
  • 08 Bau-/ Ausführungsplanung
  • 09 Haustechnik-Planung
  • 10 Elektroplanung
  • 11 Bauzeitplanung
  • 12 Bemusterungen
  • 13 LV für Gewerke erstellen
  • 14 Bauausschreibung
  • 15 Angebote bewerten
  • 16 Hausbau versichern
  • 17 Bauauftrag vergeben
  • 18 Projektleiter-Aufgaben prüfen

Die 3 größten Fehler beim Hausbau

Weiterführende Seiten



Wie private Bauherren die Wichtigkeit der Hausbau-Planung einschätzen

Werden private Bauherren gefragt, was deren Meinung nach bei der Abwicklung eines Einfamilien-Bauvorhabens am wichtigsten ist, fallen die ersten Antworten immer höchst unterschiedlich aus. Für die einen hat ein möglichst niedriger Preis die größte Bedeutung, für die anderen kommt es hauptsächlich auf die Qualität der Bauausführung an.

Wieder andere wünschen sich eine kurze Bauzeit, damit das Glück in den eigenen vier Wänden so bald wie möglich in vollen Zügen genossen werden kann. Schließlich muss das geplante Hausbauprojekt ja oft auch mit Beruf und Familienleben in Einklang gebracht werden und auch die finanzielle Doppelbelastung durch Miete und laufende Baukosten ist kein wirklich erstrebenswerter Dauerzustand.

Viele angehende Hausbesitzer hoffen wiederum vor allem auf verlässliche Firmen, die für die Errichtung des Hauses verantwortlich sind.

Schlussendlich aber jeder Bauherr nur ein Ziel: Der Traum vom eigenen Haus soll möglichst ohne irgendwelche Probleme über die Bühne gehen und jedem Bauherrn ist dabei völlig klar, dass dieses Zeil nur mit einer professionellen Hausbau-Planung zu erreichen ist. Und zwar in jeder einzelnen Phase - von den ersten Entscheidungen bis zum Umzug.

Egal, ob das eigene Haus - in welcher Bauweise auch immer - von einem Bauunternehmen gebaut werden soll, oder ob geplant ist, den Einfamilienhaus -Neubau zumindest teilweise oder zur Gänze selbst zu errichten:

  • JEDER Bauherr weiß in der Theorie um die Wichtigkeit der Hausbau-Planung. 

Und damit ist nicht das Zeichnen der Hauspläne gemeint - das ist nämlich lediglich ein kleiner Teilbereich der gesamten Projektplanung, um den es hier aber (noch) nicht geht.

 DAS PROBLEM: 

Obwohl den meisten privaten Bauherren die Wichtigkeit einer umfassenden Hausbau-Planung in der Theorie sehr wohl bekannt ist, scheitern in der Praxis viele aus Unwissenheit genau daran - nämlich an der richtigen Planung des Bauprojektes.

Diese Infoseite hat daher den Zweck, privaten Bauherren immer wieder in Erinnerung zu rufen, welche Schritte in der richtigen Reihenfolge gesetzt werden sollten, um jenes Ziel zu erreichen, dass ausnahmslos jeder Bauherr erreichen will:  

  • Unter Einhaltung der geplanten Baukosten termingerecht in ein mängelfrei gebautes Haus einziehen.

Alle wesentlichen Baumanagement-Schritte beim Bau eines Hauses in der richtigen Reihenfolge

Hier haben Sie daher die seltene Gelegenheit, anhand  eines beispielhaften Bauprojektes alle wichtigen Baumanagement-Schritte, die für die Errichtung eines bezugsfertigen Einfamilienhaus erforderlich sind, um dafür zu sorgen, dass Ihr Bauvorhaben termingerecht, mängelfrei und unter Einhaltung der vorgegebenen Gesamtkosten abgewickelt wird.

Damit haben Sie auch die Möglichkeit, relativ leicht festzustellen, ob es im Hinblick auf die organisatorische Abwicklung Ihres geplanten Bauvorhabens auch Leistungen gibt, die Sie aufgrund Ihrer eigenen Fähigkeiten eventuell selbst erledigen könnten.

01 Abklärung der Bebauungsbestimmungen mit Baubehörde

02 Erstellen eines detaillierten Ablauf- und Terminplanes

03 Erstellung des Entwurfsplans oder Vergabe an Architekt

04 Überarbeitung und Freigabe der Entwurfsplanung

05 Erstellung der Eingabe- bzw. Einreich-Pläne für Baubehörde

06 Abstimmung der Pläne mit Statiker und Haustechnik

07 Einleitung des Baugenehmigungs-Verfahrens

08 Erwirkung der Baugenehmigung bzw. Baubewilligung

09 Planung der Baustelleneinrichtung nach Bauphasen

10 Massenermittlung Rohbau samt Kanal und Versorgungsleitungen

11 Leistungsverzeichnisse für Rohbau einschließlich Dach und Fenster

12 Einholung Angebote und Abschluss Hausbau Versicherungen

13 Ausschreibungen für Rohbau und Vorkalkulation

14 Preisvergleich und Wertung der vollständigen Angebote

15 Verhandlungs-Gespräche mit den drei besten Anbietern

16 Vergabevorschlag und Vergabe des Rohbau-Auftrages

17 Bemusterungen Qualität und Design  Innenausstattung

18 Leistungsverzeichnisse für Ausbau und Haustechnik

19 Erstellung Ausschreibungen für Ausbau und Haustechnik

20 Kalkulation und Hochrechnung Ausbau und Haustechnik

21 Preisvergleich und Wertung der vollständigen Angebote

22 Verhandlungs-Gespräche mit den drei besten Anbietern

23 Vergabe der Aufträge für Ausbau und Haustechnik

24 Kalkulation und Hochrechnung der Projektkosten 

25 Einweisung des zuständigen Rohbau-Bauleiters

26 Überwachung Baubeginn und Baustelleneinrichtung

27 Laufende Ausführungs-überwachung und Qualitätskontrolle 

28 Laufende Überwachung der vorgegebenen Termine

29 Abnahme Rohbau und Mängelmanagement nach Bedarf

30 Einweisung ausführende Firmen Ausbau und Haustechnik

31 Baubegleitende Qualitätskontrolle bei allen Gewerken

32 Mängelrügen und Kontrollen Mängelbeseitigung

33 Jour-fixe-Termine Baubesprechungen und Protokollierung

34 Bestätigungen Baufortschritt als Abrechnungsgrundlage

35 Prüfung Abschlagsrechnungen und Protokollierung

36 Abruf Baufinanzierung und Beauftragung  Zahlungen

37 Vorabnahmen Ausbau und Haustechnik nach Bedarf

38 Abruf Bauleistungen Außenanlagen und Nebengebäude 

39 Abnahme und Protokollierung Ausbau und Haustechnik

40 Mängelrügen und Überwachung Mängelbeseitigung 

41 Projektabnahme alle Gewerke und Protokollierung

42 Umzugsplanung und Organisation Hauseinrichtung 

43 Prüfung Schlussrechnungen und Protokollierung

44 Abruf Bankgarantien von allen ausführenden Firmen

45 Abruf Baufinanzierung und Beauftragung Zahlungen

46 Erklärungen und Meldungen an zuständige Baubehörde 

47 Ummeldungen Leitungsträger Baustelle auf Wohnbetrieb

48 Abschluss gesamtes Bauprojekt und Übergabe an Bauherr

49 Einweisung Bauherr in Betrieb und Wartung Haustechnik

50 Bearbeitung Gewährleistungs-Mängel innerhalb Mängelfristen

51 Mängelmanagement und Überwachung Beseitigung Mängel

52 Projekt-Begehung vor dem Ende der Gewährleistungs-Fristen

53 Bearbeitung und Abwicklung allfälliger Haftücklässe

54 Endgültiger Projektabschluss und Klärung Bankgarantien

Grundlagen bei diesem Beispiel:

Grundsätzlich gilt: Kein Bauvorhaben gleicht einem anderen. Daher kann nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass alle hier oben angeführten Baumanagement-Schritte auch bei Ihrem Bauvorhaben nötig sind. Wie IHR Bauvorhaben tatsächlich abgewickelt wird, hängt jedenfalls von vielen individuellen Faktoren ab, die isoliert von Standard-Abläufen betrachtet und beurteilt werden müssen. 

Um die erforderlichen Baumanagement-Schritte aber praxisnah darstellen zu können, wurden der beispielhaften Auflistung bestimmte Voraussetzungen und Gegebenheiten zugrunde gelegt, die in der Baupraxis  durchaus üblich sind. Angenommen wurde hier, dass zwischen Bauherr und Baumanager ein Baubetreuungsvertrag über die Errichtung und Planung des gewünschten Einfamilienhauses abgeschlossen wurde.

DIE DARIN ENTHALTENEN VERTRAGSGRUNDLAGEN: 

  • Dokumentation des gewünschten Haustyps in Form von Fotos und Skizzen. 
  • Vorhandener Anforderungskatalog über den Raumbedarf sowie Dokumentation der individuellen Wohnbedürfnisse des Bauherrn.
  • Leistungsbeschreibung gemäß Angebot des Baumanagers.
  • Das Einfamilienhaus soll in klassischer Ziegel-Massivbauweise errichtet werden.
  • Festgelegte Ausführungsstandards. 
  • Garantierter Endpreis gemäß Projektfinanzierung und Fertigstellungstermin.
  • Ausführung aller Leistungen nach den anerkannten Regeln der Technik.
  • Das Einfamilienhaus wird auf dem vorhandenen Baugrundstück errichtet.
  • Vollmacht für den Baumanager bzw. Baubegleiter für die Vergabe aller nötigen Aufträge und Antragstellungen bei Behörden.

1. WER konkret alle nötigen Schritte zur Abwicklung eines Einfamilienhaus-Bauvorhabens erledigt, hängt davon ab, in welcher Form der Auftrag vergeben wird.

  • Wenn der Auftrag beispielsweise an einen General- oder Totalunternehmer vergeben wird, werden alle Baumanagement-Schritte vom Projektleiter(Team) des General- oder Totalunternehmers (GU oder TU) erledigt. In diesem Fall haben Sie als Bauherr mit den Baumanagement -Schritten also mit Ausnahme der Bezahlung der entsprechenden GU- oder TU-Zuschläge nichts zu tun. 

 ZU BEACHTEN: 

2. Bei Ausführung des Einfamilienhauses als Fertighaus entfällt die Überwachung und Kontrolle der Produktionsschritte.

  • Die laufende baubegleitende Qualitätskontrolle bezieht sich in diesem Fall auf alle Bauleistungen und Vorarbeiten, die nicht vom Fertighausanbieter erbracht werden (können) und beginnen in weiterer Folge mit dem Montagebeginn. 
Fertighaus bauen

Baumanagement-Leistungen, die Sie als privater Bauherr auch selbst erbringen können

Zu beachten gilt, dass die hier weiter ober angeführten Baumanagement-Leistungen nur einen Teil einer professionellen Hausbau-Planung und Bauprojekt-Abwicklung darstellen. Die Auflistung hat dabei nur den Zweck, private Bauherren in kompakter und leicht verständlicher Form über das breit gefächerte Fachwissen zum Thema "Professionelles Baumanagement" zu informieren.

Welches Fachwissen nötig ist, um die einzelnen Schritte so zu erledigen, wie das ein Bauexperte in der Praxis tun würde, kann durch diese stichwortartige Aufzählung aber nicht wiedergegeben werden - durch die Auflistung bekommen Sie aber einen ersten Eindruck davon, worum es bei einem erfolgreichen Baumanagement im Wesentlichen geht. 

Bei der Hausbau-Planung helfen lassen oder alles selber machen?

Um diese Frage beantworten zu können, müssen Sie als privater Bauherr zuerst einmal wissen, für welche Aufgabenbereiche ein professioneller Bauabwickler überhaupt zuständig ist und welche ganz konkreten Leistungen ein Baumanager auch bei der Abwicklung Ihres Bauvorhabens erbringen muss.

Fest steht: Die ersten Vorbreitungs-Schritte 01 - 05 müssen IMMER vom Bauherrn selbst erledigt werden - daran führt kein Weg vorbei. Wenn Sie Hilfe bei den jeweiligen Entscheidungen brauchen, sollten Sie aber trotzdem professionelle Hilfe und Beratung durch einen unabhängigen Baufachmann in Anspruch nehmen.

Und welche Baumanagement-Schritte Sie darüber hinaus noch selbst erledigen können, hängt ausschließlich von Ihren eigenen Fähigkeiten und Ihrem Bau-Fachwissen ab. Eine Beurteilung durch Dritte ist daher schlicht und einfach nicht möglich

Sie dürfen allerdings davon ausgehen, dass jeder einzelne Schritt - auch wenn sich einige davon ganz einfach anhören - in jedem Fall von einem Baufachmann durchgeführt werden sollte. Das ist die einzige Möglichkeit, wenn Sie Ihr Bauvorhaben erfolgreich abwickeln möchten.

Gleichzeitig dürfen Sie versichert sein, dass Sie alleine mit den ersten Vorbereitungs-Schritten mit Garantie mehr als ausgelastet sein werden. Herauszufinden, was Sie eigentlich genau haben oder bauen wollen, wird auf Ihrem Weg zum eigenen Haus jedenfalls die mit Abstand schwierigste Aufgabe sein, die beim Hausbau zu bewältige ist.